亚博科技：2019，赌球房地产政策会不会“松”？

显然，无论是地方政府，还是地产公司，对于楼市政策的宽松的需求都显得极为迫切。

明年政策放松的几率有多大？

至于明年房地产政策是否会放松。天风证券的这篇房地产20周年复盘值得一看：

从1998年开始，中国的商品房市场经历了20年的发展，历经四大阶段：1）1998-2002五年，房地产成为新经济增长点，政策目标以建制度为主，政策工具包括房贷、税费、招拍挂等，政策效果是商品房初步建立且房价维持稳定；2）2003-2007五年，房地产被确立为支柱产业，政策目标以控房价为主，政策工具包括首付、税收、土地等，政策效果是房价全国普遍式上涨并未有效控制：3）2008-2012五年，房地产成为保增长工具，政策目标以稳经济为主，政策工具包括四万亿、限购限贷、房产税等，政策效果是上压下托保住了经济和房价的平衡：4）2013-2017五年，房地产成为防风险对象，政策目标以去库存为主，政策工具包括限价限售、棚改、租赁供给等，政策效果去库存陈国显著但房价暴涨；在这20年的房地产政策历史中，天风认为，房地产行业始终担当着宏观经济发动机和稳定剂的作用，在城镇化仍有较大空间的情况下，房地产这一作用仍将存在，房地产没法也不能退出经济舞台，地产政策依旧将维持“上压下托”的大基调。正是基于这个原因，天风指出，房地产调控看两个方向，上涨周期看房价，下跌周期看投资，上涨周期当中调控的思路是盯着房价去的、下跌的过程中调控思路是盯着投资额去的，认为以下三种情况容易产生房地产调控放松：一、保经济增长：在经济增长压力非常大的情况下，由于稳定就业和经济诉求，保增长的动力非常强，目前阶段，中国仍旧需要相当的增长幅度来维持社会和经济稳定。二、防金融风险：防止房地产崩盘带来的系统性风险是政府多次强调的，房地产市场如果出现大幅衰退那么有可能冲击金融风险。三、救地方财政：我们认为2018年、2019年调控的思路既不来自保增长，也不来自防风险，而是来自地方政府的财政压力。这种情况下更多是因城施策的调控思路或者因城施策的放松政策。这和2008年、2009年保增长的逻辑是不一样的，我们认为2019年的房地产政策不会进行大刺激，而是分城突进。认为房地产的宽松或许有四种不同阶段：阶段一：限售、限价的政策的逐步宽松或者全面退出；阶段二：以财政压力较大的三四线城市为代表的限购、限贷的放松；这个类似于2014年从呼和浩特、营口等城市逐步放松的过程，各个地方政府因为基于自己的财政压力进行放松，我们预计明年一季度土地成交将明显冷却从而加大地方财政压力。阶段三：弱二线城市认购、认贷标准的放松；主要是一些前期收紧过度的城市，有望成为这一阶段宽松的主力。阶段四：强二线和一线城市限购限贷放松或者降首付、降息等，由于这些市场是由刚需托底的，他们的放松可能引起房价的上涨，假设进行一二线城市调控的放松可能引起房价的上涨，上涨后立马引起调控的压力。因此在宏观经济没有面临巨大下滑风险的前提下，2019年的宽松很难到达这一阶段。综合来看，天风认为2019年部分地方政府基于财政压力角度将逐步放松地产调控政策，全国来看，地产放松预计大概率会进入到前三个阶段，最后一个阶段较难看到。

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