亚洲杯：税率下调后，购房者可否要求开发商退“税差”？

“营改增”新政落地前，购房者与开发商签订合同，约定采取固定房屋总价的计价方法，且双方认定增值税税率为11%。嗣后，购房者按约缴付了160余万元购房款。今年5月份，国家调整税收政策，销售不动产增值税税率从11%调整为10%，已经全款交钱了的购房者认为，“既然税率下调，房款也应下调”，遂将开发商诉至法院，要求其返还1%的增值税税差1.6万余元。近日，苏州市虎丘区人民法院依法判决驳回了原告的诉讼请求。

“税率调整，并不必然导致房屋总价款的调整。”承办法官提醒：如果《商品房买卖合同》中约定房屋总价款采取固定房屋总价的计价方法，且没有降税降价的明确约定，买房人是否缴税、缴税的具体金额、种类对于房屋总价款不产生任何影响。

2016年年底，李女士与某房产公司签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定总房价款除面积差异原因外，不再做变动。同时，合同补充条款还约定：买受人知悉并确认，本合同内载明的单价、总价、面积补差款、违约金、首付款、按揭款等所有购房款，均已包含增值税销项税额，买受人购买本房屋适用增值税税率为11%。合同签订后，李女士按约向开发商交付了购房款162万元。

2018年4月4日，财政部、税务总局作出《关于调整增值税税率的通知》，自5月1日起，销售不动产增值税税率从11%调整10%。李女士认为其购买商品房的总价款是包含有增值税销项税额的，现在税率下调了，购房总价款也应下调，开发商应返还1%的增值税税差。双方对此协商未果，李女士遂诉到法院。

法院认为，李女士与开发商签订的买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，故应按照合同约定行使权利以及履行义务。首先，双方在合同中就购房约定了固定房屋总价款的计价方法。“不动产属于家庭的大额财产，不动产买卖事宜关系重大。”承办法官表示，从这个角度出发，买卖双方通过合同作出固定房屋总价款的约定，是有利于维护商品房交易秩序稳定的。

其次，合同补充条款约定，李女士购买涉案房屋适用增值税税率为11%。“开发商因销售商品房而产生的增值税税款系开发商的经营、销售成本之一，开发商在计算商品房的成本时将其考虑在内无可厚非，但双方已经通过合同作出固定房屋总价款的意思表示，且补充条款的约定并不具有降税即降价的意思表示，故在没有降税降价明确约定的情形下，房产公司是否缴税、缴税的具体金额、种类对于房屋总价款不产生任何影响。”承办法官补充指出：“换句话说，如果增值税税率并非下降而是上调，对房屋总价款亦无影响。”

最后，增值税的纳税义务人为被告房产公司，并非李女士。国家降低增值税税率，直接目的是给企业减轻税负，从长远看也必将作用于消费领域，从而惠及广大消费者。据悉，本案一审判决后，双方当事人均服判息诉，一审判决已发生效力。

法官说法：

增值税纳税义务人为开发商，并非购房人

增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。本案被告作为开发商销售涉案商品房后，发生了增值税应税销售行为，应当缴纳增值税，故增值税的纳税义务人为被告，并非原告。现国家降低了增值税的税率，直接目的是给企业减轻税负，激发企业活力，但降税后必将会产生一系列的积极效应和连锁反应，从长远来看也必将作用于消费领域，从而惠及广大消费者。

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来源：江苏高院

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