我国人口负增长时代到来，对楼市的影响有多深

人口下滑的趋势，是不是意味着对房子的需求就随之减少了呢？

可以肯定地是从极长周期来看，人口红利的变化对楼市肯定会产生影响。

但是我们要清楚，人口负增长除了影响总人数以外，主要影响的是人口结构，这种变化主要体现在年龄层面，即老年人口比重增加，老龄化加重，新生儿的增长速度赶不上老龄化的速度。

但是老年人是主要购房人群吗？显然不是。

从我国购房人群特点可知，购房人群按照年龄划分，21岁至26岁占比7%，26岁至30岁占比20%，31岁至35岁占比22%，36岁至40岁占比16%，41岁至45岁占比11%，46岁至50岁占比8%，51岁以上占比12%。从这个比例来看，购房群体主要集中在年轻人和中年人。

以北京为例，购房人群平均年龄约33岁，其中本地人平均年龄约34岁，外地人平均年龄降至30岁。

除此以外，我国目前的城市化率为58.52%，这个标准距离发到国家75%的城市化率，至少还需要二十多年时间，在这个周期里，会产生大量房屋升级需求，比如三线的到二线买房，二线的到一线买房，小房子换大房子，远郊的买进市区等。

当然，还有其他因素，独生子女一代更倾向于自己有住房，加上晚婚不婚主义，原本一套房可以解决的问题，现在成了两套房。

中国国家统计局根据全国人口变动抽样调查数据的推算分析表明， 2017年的二孩比例明显提高，并且超过了50%。那么，很多二孩的家庭会有多套房子的需要。

所以，从购房人群的主力军来看，人口负增长情况下，购房需求会从其他方面释放出来。

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在人口负增长的大背景下，有些城市的人数还是在逐年增加。为何呢？自然是受人口流动的影响。

比如，近几年个别城市推出“抢人大战”。随着人口争夺战的展开，常住人口“千万级”城市即将增加。跻身“新一线”城市的郑州、西安、杭州等都有望加入人口“千万俱乐部”。

根据“西安发布”于2018年底公布的数据，全市户籍人口数量接近1000万。人口的流入会加速城市的发展，如2018年西安以16.83%的经济增速位列全国各大城市之首。

值得关注的是，抢人大战主要吸走的是三四线城市的人口，对于那些较弱的三四线城市来讲，青年人口流出的速度在加速，因为对于年轻人来讲，还是想留在城市中，京沪这样的大城市竞争过大，像成都、西安这样以强势速度崛起的新一线城市，自然成了他们的首选。

人口对城市格局的意义重大，现在，不需要主动抢人的城市只剩下京沪，还以一部分有需要、有能力吸引人的城市一定会推出各种政策让青年人留下。

人口负增长无法改变个别城市人口增长的情况，相反的，在进入人口存量博弈时期，城市之间围绕人口的竞争加剧。

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人口流动促使城市格局朝着深层次方向发展，一旦城市格局重新洗牌，形式自然不一样。

就京沪而言，经过这些年人口的累计，城市化率已在80%以上，所以实施了严格的户籍政策来控制人口继续增长，独一无二的地位也让这两座城市根本不需要担心人口问题。

广深及个别二线城市如天津，优惠政策和经济迅猛发展是其人口持续流入的主因。

三四线及以下城市的人口增速，一般是处于0.3%左右，低于全国人口平均增速0.5%，也远低于一线城市和二线城市的人口增速。

虽然目前少数三四线城市出现人口流入，但部分因为一二线城市的溢出效应使得周边三四线城市人口也出现流入，另一部分则是因为务工人员返乡养老。总体而言，它们仍处于人口流出的状态。

反应到对楼市的影响上，则根据不同城市级别也有所区分。

从中短周期上来说，人口负增长对于一二线城市来讲，影响不大，原因是一线城市和强二线城市，由于资源聚集，对人口的吸引力也不会消退，人口流入的速度远远超过人口负增长的趋势。所以只要有人口流入，这些城市就不缺购房需求，可以说，在房价这个维度上，应当看的并非户籍人口，而是实际常住人口。

至于三四线城市，因为其人口增速整体低于全国平均增速，意味着人口还在流出，所以也无法产生对楼市的持续需求，在这些城市买房，如果自住的话问题不大，如果是投资，则最好还是避开。