亚博科技：最全！近期热赌球点城市房贷传言，我们一口气都核实了

房贷拐没拐：

一看大行、二看总行

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关于放贷松动、拐点已现的报道，每次都挺抢眼球的，可每次抢完大家又会发现“光打雷没下雨”。

这里“愉见财经”给大家一个秘诀吧：一看大行、二看总行。真正的“拐点”，这两样是动的，总行会有政策意志向下蔓延，支持更多额度、定调房贷增速、信贷结构调整，有时还会调低风险内评法里的房贷计提、调整行内FTP定价以促使下级行行动起来。

此外，看一个城市的主流房贷利率，现阶段还需看主流大行的价格水平。因为一般情况下，他们才是一座城市房贷利率价格的“压舱石”，如果四大行都没动，而仅有一些中小银行对优质资质客户放出较低利率的首套房贷，本质上这不代表什么。

“价”，一定要与“量”一起合计。“最低价”或“最高价”，如果没“量”，就没有太大参考意义。

例如民生银行北京分行一位前高管就对“愉见财经”说，2017年该行年初的战略规划中，为了符合北京房地产“3.17新政”，北京分行房贷业务就不是当期重点业务，所以增量很小。在这样的前提下，该行北京分行的某支行经理说，支行的额度非常有限，一年到头就放的房贷屈指可数。那这样“无量支行”的价格就不具备整体参考价值。

另外还值得注意的是，房贷是一个上层调控性极强的品种，尤其在像北京、上海这样的地区，房贷市场其实是一个“整起划一”的存在，大行们、有时候连同股份制银行，常常是步调一致的。在2017年开始至2018年中的“6连升”中，北京的大行、股份行就以每次向上10个百分点左右的步调齐步走的。

而且其过程，一般都是统一由总行下发分行，再由分行下文到各支行。而且一般会有银行业协会或类似组织牵头以座谈的形式，各家银行商量后统一行动。但有时候，业务量较小的外资行，的确会在此基础上更优惠一些（或者说定价稍微灵活一些）。

当然，除了政策性，各分行也有市场化的考量，每年各分行也会以某个价格去向总行“拿额度”，并有符合整体政策前提下的定价灵活性。这就有了常常被外界挖出来炒作的所谓房贷又涨涨跌跌了的“大新闻”。

此外，不同楼盘、不同客户资质也是影响房贷利率的因素。

一是，一家银行的“高净值客户”，可以更快获得贷款，那是因为人家通常在理财啊、贵金属啊等等方面对银行综合贡献度较高，相比之下房贷是个赚钱不多的“鸡肋”品种，就被银行视为齐全一下产品线用的，就是配合起来服务好优质客户，那对这批客户就算利率优惠一点，也不是什么整体性变动。

二是，对于一手房按揭贷款，若楼盘开发房企也是同一家银行的对公贷款客户，则房贷也可能会多得一份支持，至少办起来效率就比较高。因为这对银行整体盘子而言，意味着“回款”。

去年底全国平均房贷利率已结束“连涨”

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最后说说我们看到的趋势。总体而言，2018年11月，全国首套房贷款平均利率结束连续22个月的上涨。

根据融360数据，2018年11月全国首套房贷平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，环比10月持平，结束连续22个月的上涨；同比去年11月首套房贷平均利率5.36%上升6.53%。

而在统计的典型10个城市中，仅北京、上海首套房贷利率不变；广州、深圳、杭州、南京首套房贷利率下滑，其中广州和杭州实现两连降；青岛、苏州、长沙、无锡则上涨。

融360分析师李唯一认为，一方面经过前期一系列严格的调控措施，多数投资性质的贷款需求、加杠杆的投资行为已得到有效抑制，市场刚需群体占据主要部分，限购限售政策出现地区差异化，有针对的调整来保障刚需群体的利益，银行出现利率下调也不失为保障刚需利益的措施之一。

“当前楼市成交整体负增长，房地产市场成交正在趋势性下滑，房价走势依然分化。一二线中心区房价补涨，一二线周边和三线城市房价松动。总的看，房价调控大的框架和基调不会变。”1月4日，交通银行首席经济学家连平在“2019年中国宏观经济金融展望”上说。

连平认为，2018年不会出现房地产政策大面积的转向状况。但是在经济下行压力增大的情况下，房地产收紧也不可能出现，基本基调是因城施策。部分城市会根据当地形势变化，一段时期过紧的政策在部分城市会出现调整和松动，例如限贷、限购等，未来更多城市会跟上。