亚洲杯：揭秘“智慧社区”：巨头的新一轮“圈地运动”

靠近战场的人都说，“智慧社区”已经红海片片了。

以至于接受雷锋网采访的几位嘉宾多已进入了别的行业。

2018年，本来期待着智慧社区的爆发，但等到的是智慧城市的热火朝天、智慧社区的门前冷落。

“没有好的商业模式，大家各自为战，无法形成规模化。”

智慧社区的“结”，为何没有解开？

我们试图一探究竟。

早在2013年，民政部、国家发改委、工信部、公安部、财政部联合出台了《关于推进社区公共服务综合信息平台建设的指导意见》，强调各地要加强社区公共服务信息化建设，积极构建“智慧社区”。

这个信号释放之后，其实智慧社区的时代就慢慢拉开帷幕了。

目前，最新数据显示，100强的物业公司管理面积均值为3163.83万平方米，2017年市场占比已达32.42%，龙头公司恒者恒强，TOP10公司管理面积均值高达2.16亿平方米，市场规模升至11.06%。这很好说明了社区资源向头布聚集，催生了行业巨头的出现。

业界对“智慧社区”的解释，从宏观层面来说，就是充分借助互联网、物联网，涉及到智能楼宇、智能家居、路网监控、智能安防、个人健康与数字生活等诸多领域，充分发挥信息通信（ICT）产业发达、电信业务及信息化基础设施优良等优势，构建社区发展的智慧环境，形成基于海量信息和智能过滤处理的新的生活、产业发展、社会管理等模式，面向未来构建全新的社区形态。

实际上一句话概括，就是数字化、智慧化的社区形态，让每个人“吃住行游购娱健”更安全、更便捷。

谈智慧社区，谈些什么？

当下，智慧社区行业的参与方或者说利益相关方主要分为：

物业公司，巨头是保利物业、万科物业、中海物业、碧桂园服务。地产开发商，巨头是招商地产、万达、华润等。智能硬件公司，巨头是小米、华为、海尔、美的、海康威视、大华等。互联网厂商，巨头是腾讯、阿里等。社区服务商，主要是恒腾网络、一号社区等。网络设备提供商与运营商，主要是华为、中国电信、中国移动、中国联通等。居民、居委会公司这些也是利益相关方，但不是影响市场走向的主角，本文不做赘述。

形态上，实际上智慧社区有着普通住宅、别墅、豪宅、商业楼、写字楼的区别，但基本上不超过2大维度：

室内的智能家居：智能音箱、智能灯泡、智能彩电、智能窗帘、智能电视等；室外的公共社区区域：社区食堂、医院、健身房、休闲区、电梯楼道等。目前，智慧社区行业普遍构建了13个主要的应用服务，也是巨头及小厂商争相抢占市场份额的焦点地带：智慧安防、智慧物业、智慧停车管理、节能照明管理、智慧能耗监测、智慧文娱、智慧社区教育、智慧医疗、智慧出行、智慧商业服务、智慧养老、智慧家居以及智慧门户网站。

看得出来，智慧社区涉及居民生活的方方面面。

巨头布局：重金打造 “圈地运动”开始

与智慧城市不同的是，智慧社区概念更垂直、地域范围更小，这是传统物业公司所固守的领域，也是当下房地产公司最擅长的发力点。恒大、万科、华润等资金雄厚，而腾讯、阿里则紧紧把控数据出口，物业公司在其间有着举足轻重的地位。

各方虎视眈眈，行业静水流深。

恒腾网络：入局超3年 流淌“恒大+腾讯”血液

早在2015年7月，由恒大、腾讯借壳香港上市公司马斯葛组建了恒腾网络，主打社区服务。恒大持股55%，为控股股东，腾讯持股20%，同样也是大股东。腾讯拥有先进的互联网技术资源和庞大的用户群数据库，旗下微信、QQ两大平台活跃；恒大拥有最大的规模，布局全国数百个城市的社区，品牌价值达到489.72亿。业界一直认为此次是中国企业超强实力联合的最佳范本。

恒腾网络国内布局

业务上，据雷锋网了解，恒腾网络主要有3大块：互联网家居、互联网材料物流、社区资源。截至2018年6月30日，恒腾网络在166个城市近350个项目深入开展互联网家居业务，为3.8万户社区业主提供家居设计方案，销售额达人民币8.962亿元。

2017年，恒腾网络对自主研发的 “一站式”互联网社区服务平台——恒腾密蜜APP，进行了物业缴费、物业报修、手机开门、智能猫眼、智能快递柜、密蜜停车、社区电商等服务的全面优化。截至2017年底，基础物业服务已在广州、成都、沈阳、石家庄、济南、洛阳等城市的41个社区进行深耕运营，社区电商服务正逐步渗透至130多个城市。恒腾网络互联网家居业务发展迅速，“线上商城平台展示+线下实际场景体验”的O2O运营模式已十分成熟，2017年恒腾网络累计开设近2000间样板间。

万科： “智慧社区”的一把利剑——“睿服务3.0”

2018年上半年，万科物业营业收入超过45亿元，毛利率为17.3%。1990年成立的万科物业是万科下属子公司，专注在住宅物业服务、商写物业服务、开发商服务、资产服务、楼宇智能化服务和生活服务6大业务单元。目前的阿里北京绿地中国区总部、蚂蚁金服总部、京东总部、华大基因总部、华为全国代表处IFM项目等都有它的服务。

智慧社区业务上，万科物业在2016年9月发布睿服务3.0版本打通人、财、物数据，通过“住这儿”APP提供服务，发布“友邻市集”功能及“友邻计划”（搭建一个连接业主与商家的平台。只要业主在“友邻市集”购买产品或服务，商家即向“友邻计划”捐赠一定比例款项。截至目前，“友邻计划”已筹集资金突破600万）。

黄龙万科智慧园区

以万科杭州为例，目前已与阿里云签约合作，落地黄龙万科中心，聚合智慧车库、智慧大堂、智慧办公、智慧楼宇、智慧商业等五大场景N种应用，在智慧社区、智慧产业园区等多智能场景中进行尝试。

碧桂园：中国最大地产商 孵化社区“大脑”、打造“AI+服务”社区

碧桂园旗下主营物业的公司叫“碧桂园服务”，2018年6月9日正式在港交所主板挂牌上市，迅速登上港股物业服务板块第一的位置。目前，碧桂园服务覆盖240多个城市，440个物业项目，329.5百万平米的合同管理面积，约100万户业主资源。

目前，碧桂园服务与腾讯有深度合作，在“云平台服务”和“云监控服务”两个领域启动联合研发项目，率先共建国内首个“AI+服务”社区。与恒大腾讯的合作一样，碧桂园服务在物业领域综合实力强大，智慧社区解决方案能力全面，而腾讯公司在互联网、信息服务、大数据等方面的优势正是碧桂园需要的。

社区大脑运行图

智慧社区业务上，碧桂园服务通过构建智能物联与信息化体系，孵化了社区大脑——“统一集成平台”。通过系统集成和数据打通，以数据管理模型和AI分析为核心驱动。以电梯维保为例，“凤凰慧”APP打通各个设备系统，通过工单的方式及时将设备维修数据反馈到“大脑”，形成闭环，第三方平台可以注册。

1号社区：只要智慧社区的“小而美”

在智慧社区落地的过程中，1号社区“智慧社区”全生态解决方案是行业人士点赞的例子。1号社区主要连接业主、物业、商家以及政府，通过智能硬件接入小区，采集处理社区各部分的数据，有机联动并实现交互。

1号社区的智慧社区平台

为此，其提供了一个叠加平台，即社区物联网平台+智慧物业管理+电子政务平台+生活服务平台等四种平台叠加。

该平台实时采集社区公共环境的智能硬件及设备的数据（门禁、可视对讲、梯控、停车管理系统、视频监控、电梯管理、三表抄送、消防报警、周界防范等）进行故障预判、协助中央大脑自动远程解决故障或预警；智能安保：通过有机协调、联动门禁、可视对讲、停车管理系统、梯控、视频监控、周界防范、人脸识别、人体跟踪、公安等系统，实现社区的安全防范管理自动化、智能化。雷锋网了解到，现在1号社区在全国已经有140多个城市合伙人。

腾讯海纳：闭门造血 已进入到了1000多个社区中

除了一贯的投资风格（投资恒腾网络、联合碧桂园），腾讯自己也有智慧社区的布局。

2017年12月22日，“腾讯海纳”正式推出，聚焦“互联网+社区”一站式解决方案（也就是智慧社区的总体方案）。“腾讯海纳”基于在微信、QQ、QQ浏览器、腾讯新闻、手机管家等五大流量平台，搭载起面向物业管理公司、政府和商家的开放平台。

“腾讯海纳”与丰巢合作快递代收业务，实现一码取件功能；智能门禁是“腾讯海纳”深受欢迎的应用，业主在微信扫码进入智能门禁小程序后可自动生成开门码；微信保修和投诉，物业公司派单维修；微信支付直接缴费。此外，当地政务信息还可在“腾讯海纳”实现覆盖，为政务信息扩展渠道。

针对社区管理中的种种问题，腾讯这个巨头用云计算、大数据、AI等擅长的技术连接社区中的各方。自推出至今，“腾讯海纳”已有30多家第三方应用和运营方加入到平台之中，包括格美特、丰巢、捷顺、富士智能等几十家合作伙伴。现在已和300多家物业公司进行合作，进入到了1000多个社区中。

阿里“钉钉未来社区”：支付宝+钉钉“两把利刃”

阿里除了在物流、零售商超领域加速收购与布局，在物业、社区服务领域也有自己的版图，完成使命的是“钉钉未来社区”。

2018年3月9日，“钉钉未来社区”发布，集成业主端、物业端、商家端多个移动端为一体，也是打造所谓的“社区一站式服务平台”。今年8月，钉钉未来社区通过与郎新云筑公司合作，打造了行业内首个支付宝+钉钉智慧社区服务平台，由朗新云筑在技术上为钉钉未来社区提供支持，从而为物业提供专属的移动化办公解决方案。物业借助钉钉线上报修、智能巡检等移动办公功能。

阿里还与筑家易集团合作打造“邻易联”管理服务平台（钉钉首款物业专用移动办公系统）。此外，阿里在支付、信用金融、电商、文娱、云计算、大数据、AI等能力一直领航业界，提供的能力比物业公司更全面，但缺点是与居民型用户的粘性不如物业及地产公司。

可以看出，阿里与腾讯入局智慧社区，相同的是都以应用主打，但与腾讯不同的是，腾讯是占据流量入口，而阿里则更注重商业变现。

国安社区：背靠央企 “大树底下好乘凉”

国安社区是在中信集团、国安集团双品牌背书支持下产生的，以“互联网+社区”模式运营。布局“家务事”、“老年之家”、“商业创新”、“国安优易”、“公共服务”、“健康”及“旅游”7大服务，构建智慧社区生态体系。

国安社区

据介绍，国安社区在北京服务小区3200个，写字楼700个，基本实现五环以内所有街区服务全覆盖。并将业务辐射了上海、天津、广州等城市，全国拥有门店427家。预计到2020年，国安社区将进入全国100个三线以上城市联动运营，门店总数预计达1万家。

目前，国安社区构建起成熟的四级线下活动体系，打造出两大社区商业活动IP，全年社区活动近8万场。2019年国安社区将聚焦健康养老、亲子教育、家政洗衣、金融理财、商品零售五大品类，解决供应商在服务社区过程中的运营痛点和用户家庭生活需求中的痛点。

当然，京东城市、百度城市、零距离智慧社区、栖云社区、君和睿通、地平线、紫光物联、特斯联、华侨城、赛百威、千丁、天亿马、乐软、科达隆、兴火源科技等都有布局。

遇到的问题：成本、行动与“无组织”

与智慧城市类似，智慧社区要想获得发展，目前还存在诸多阻碍因素。

基础设施改造升级成本高。

人力物力财力耗费严重。智慧社区建设是系统工程，从家庭到公共区域，从网络硬件到软件服务，时间周期长，需要协调各方利益。此外社区的智能设备更新换代非常快，更换和淘汰需要强资本做保障。

有热情，没行动。

目前的智慧社区改造停留在浅层次，也是地产开发商的营销噱头，整体发展较为落后。即便是一些垂直的社区运营公司和IoT企业想进入，却囿于各方关系难以打通，难以施展手脚。物业公司在这其间会扮演“管道”角色，收“进场费”，让有志于改善社区的企业打了退堂鼓。

组织者角色缺乏。

智慧社区还没有涌现绝对的巨头，并且在社区中利益相关方中间也没有出现主导者。物业公司大多属于没钱的状态（几家地产物业除外），低廉的物业费用不足以支撑起高昂的改造与投资。且由于物业偏向劳动密集型市场，工作人员的技术操作能力还需配套加强。

标准化建设跟不上。

目前流行的说法是“智能家居大战”，主要围绕音箱展开，但居室之外的门禁、监控设备、无线连接等都面临着复杂的竞争，小米、360、美的、海尔等，各干各的，自创生态。技术上实际已经突破，但标准化建设却徐徐难以前行。

雷锋网(公众号：雷锋网)小结

可以说，智慧社区不是单个企业就能玩得转的，就连地产巨头、互联网巨头也在这个领域显得吃力。

因此目前业界没有好的蓝本，各个地方的智慧社区标榜为“示范”，其实还是处在较低的水平。

无论如何，与智慧城市一样，智慧社区也是必然的趋势，家庭走向智能、社区拥抱科技是信息化社会发展的表现。

过几年再看，智慧社区就绝不是现在这样“散兵游勇”和“孤岛式建设”了。

但生态的建设道路依旧漫长。

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