亚博：山东菏泽棚改引发百万人搬迁：满城都是售楼处

原标题:菏泽棚改引发百万人搬迁:满城都是售楼处,房价已逼近万元

山东菏泽,这个牡丹名城最近因为房子“火”了。

12月18日晚间,菏泽市住建局发布楼市新政,使菏泽成为本轮楼市调控中第一个取消“限售令”的城市,不少媒体和行业人士将其视为全国松绑调控的第一枪。

巨大的舆论冲击和关注,让菏泽当地政府乃至山东省住建厅始料未及。经过一天发酵后,菏泽市住建局19日回应称:取消限售主要为了满足群众尤其是棚改货币化补偿的群众购房需求。

近日,中国证券报记者实地探访菏泽楼市发现,菏泽自2015年加速推进的棚改蓄积了巨量的房屋置换需求,“人等房”矛盾突出。菏泽楼市火热,新房价格在过去3年中涨幅超过6成,已逼近万元。

棚改加速引发百万人搬迁需求

大拆大建之下,整个菏泽呈现出一派混搭风格。高楼林立精心布置的新区、杂乱的老城和繁忙建设的工地同时并存。空气中弥漫着灰尘的味道,耳边灌入阵阵施工机械的轰鸣声。

除了工地多,菏泽的售楼处也很多,最密集的地方相隔50米就有一个售楼处。有人戏称,目前菏泽满城都是售楼处,“全城没有100个也有大几十个售楼处”。

售楼处的井喷来自于短期需求的大量释放。自2016年开始,菏泽的棚改规模始终位列全国第一,甚至被称为“中国拆迁第一市”。

一个数字更加直观,菏泽市住建局相关负责人表示,这几年菏泽相当于有100万人口被“就地搬迁”,而菏泽市区的常住人口不过才70多万人。

2018年之前,棚改货币化安置比例很高。大批人群手握大量现金,短期内又急需购置住房,这使得菏泽楼市持续高烧不退,菏泽市去化周期从2016年的18个月骤降至9个月。

中国证券报记者走访了菏泽市多个售楼处发现,多数门庭若市,其中尤其以满足刚性需求(教育)和改善需求房屋供给集中的牡丹区和开发区突出。

“学区房基本都在牡丹区。开发区的房子都是改善性住房,以200平米以上的大平层、高端洋房、别墅为主。”某售楼处工作人员对表示,“菏泽的房产,外地人买的比较少,以本地人改善性需求为主。老城区大面积拆迁,新城配套设施逐步完善。万达、碧桂园这些大型开发商都有项目。”

需求井喷,房价自然水涨船高。牡丹区和开发区普通住宅按照地理位置和住宅品质划分,均价在7000-8000元/平,学区房新房均价在9000-11000元/平。改善性住房中,洋房均价在10000-12000元/平,独栋别墅均价在20000-30000元/平。二手房报价方面,学区房及优质地段与上述报价基本一致。其余类型的房产,与一手房报价相比,略低10%左右。

高端房产方面,同样销售火热。某高端洋房别墅区销售人员表示:“洋房和别墅还没有开始建,别墅一共160套,目前只有不到10套的名额,需要直接跟开发商联系,还有可能预订到。预付押金150万元,明年动工,后年交房。别墅报价在500万-2000万元之间,目前仅剩的几套,全价都在800万以上。”

谈及近期的新政影响,多数购房者认为释放出的信号更加重要。“还能不能涨不知道,但起码不会大跌吧。”一位看房者对记者表示。

数据显示,2015年菏泽棚改加速之前均价为5000元/平米,目前均价达到8000元/平米,3年时间涨幅超60%。

二手房也是期房

根据菏泽官方说法,本次取消限售令是为了满足棚改安置居民的购房需求。那么取消了限售令之后,菏泽二手房市场走势如何呢?

记者走访二手房中介发现,与火爆的一手房售楼处相比,多数二手房门店门可罗雀,背后原因还是因为“拆与建”来的太急。不少二手房,其实也是期房。

“新政对二手房交易有一些影响,但影响不大。”某门店负责人表示,“政策变更前,本地户口持有时间不满两年,外地户口持有时间不足三年可以买卖但不能过户。新政实施后,按照拿到房本后的持有时间,分新证(即不满足限售时间的房屋)和老证(满足限售时间的房屋)。普通住宅老证过户费2.5%,新证过户费8.1%。新证也可以买卖,就是费用高。但由于菏泽买房一方面是熟人为主,什么时候过户可以商量;另一方面,二手房市场也都是期房,房子都没盖好,晚个两年过户影响不大。这个政策下来,对本地人的购房感受影响不大。”

“人等房”矛盾之下的一个现象,是回迁房进度太慢导致租房难觅。菏泽城区近年来大规模的城市改造,使得回迁房成为绕不开的话题。

记者走访发现,每一个楼盘都有近半数是回迁性住房。“回迁房就不在售楼处交易了,回迁房二手房价格比同一小区其余楼盘要低一两千元。”某售楼处销售人员表示。

但回迁房进度远不如商品房快。某楼盘回迁房业主坦言:“政策规定,开发商应该先盖回迁房,再盖商品房。但是多数开发商资金周转压力大,回迁房反而迟迟不盖,等商品房卖完有了钱才去盖回迁房。回迁房业主拿着安置费只能出去租房。还有一些小区以高额利息作为利诱,回迁费迟迟不肯发放。”

这一说法得到了不少回迁房业主的证实。一位业主表示,由于短期内租房的人太多,房东现在非常强势,不仅上调租金价格,还对租户挑挑拣拣,一些房东拒绝租房给有老人和孩子的家庭。

政策已开始收紧

7月12日,住建部相关负责人在棚改工作吹风会上表示,未来将因地制宜推进棚改货币化安置:在商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置;商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,将更多采取实物安置。

记者了解到,从今年年初,菏泽市货币化安置就已经逐步收紧。此外,菏泽房市仍以本地人购房为主,外来人口流入有限,未来房市走向如何成为各方关注的焦点。

不少业内人士指出,菏泽本次地产新政对当期市场的直接影响有限,更多的是心理层面和预期的支撑。至于未来走势,还需看城市产业发展和人口的流动。

合硕机构首席分析师郭毅也持类似观点,菏泽市经济总量在山东省排名靠后,近年来的经济快速增长中相当部分来自于房地产的增速,这也显示出房地产行业对当地经济发展的支撑作用。

“对楼市来说,如果产业发展和人口流入对楼市不能形成一个有力支撑的话,可能更需要一些政策来‘救市’。本次菏泽新政对购房信心的拉动作用非常明显。”郭毅表示。“但长期来看,菏泽楼市仍然存在未来供应量可能大于真实居住需求、开发商资金相对紧张等一系列问题。”

中国证券报

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