亚洲杯：「特写」起点菏泽，一场楼市调控大转折

记者|孙梅欣

过去几天，鲁西南小城菏泽市，因为一条楼市政策调整，一夜之间成为全国关注的焦点。

12月18日晚间，菏泽市住房和城乡建设局在网上发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中第六条取消“所购买新建商品住房和二手房取得产权交易交易证书至少满2年、非本地居民购房限制转让时间不少于3年”条款的公布，意味着菏泽的商品房交易不再受交易年限限制，持续一年之久的”限售”成为过去式。

这条政策出台后引发的轰动效应，让当地政府始料未及。

第二天，菏泽市住建局依然在开会研究，甚至山东省住建厅也开始不断对外回应。最终，菏泽市又发布一份情况说明，以根据房地产市场分类调控、因城施策的要求，取消了新购和二手住房限制转让期限的有关规定。自此，菏泽市取消限售的政策确定下来。

由于随即广州、珠海等城市不同程度跟进“松限”政策，菏泽政策的出台，被认为是全国第一个取消“限售”的城市，成为撕开松动楼市调控的第一道口子。

然而这个建市不到20年、因大规模棚改为人们熟知的非核心三线城市，为什么敢吃下这“松限”的第一口螃蟹，依然存在不少人的疑虑中。

二手房“爆仓”

北方冬季的雾霾混杂着扬起的尘土，将整个菏泽笼罩在一片灰蒙之中。

从菏泽火车站出来，开车不到5分钟，便看到道路两旁被翻挖的黄土，被零散的绿色防尘罩盖住。沿着菏泽最主要干道之一的人民路一路往南开，道路两旁大多竖起了高大的广告围挡。从旁边的小路进去便会发现，围挡的背后，是成片已经搬迁但尚未拆完的居住区，或者是已经拆除完毕的黄土废墟。这也是菏泽老城区大部分道路两旁共同的景象。

过去4天，是伍胜根这一年来最忙的几天。作为菏泽一家本地房产中介的老板，从18日晚上起，他的手机铃声就没断过。打电话的大部分都是意向客户，咨询菏泽取消“限售”新政是否属实，以及什么时候能开始交易。

“以前公司平均一个月才有60多套二手房成交，但就这几天，手底下已经攒了快200单意向交易了。”伍胜根告诉界面新闻记者，菏泽新政后的交易政策已经落地实行：“到22号上午，这3天半的时间，光我们公司就已经成交110组二手房。”伍胜根说。

成交量的爆发，在伍胜根的预料之中：“这么快交易完的，大部分是买卖双方已经谈妥，有的买家早已住进了卖家的房子，就差一道手续。”

过去3年大规模的棚改推进，使得菏泽有大量持币急于买房入住的群体。有多急呢？在菏泽生活了28年的崔莉告诉界面新闻记者，她原来所在的田庄镇有1000余户居民，全部拆完不过半个月的时间。

虽然拆迁款能够准时到位，但找到新的住处是当务之急。市场上的新房大多是期房，回迁安置房也建不了那么快，二手房现房就是棚改户最好的选择。

然而去年11月菏泽市颁布的楼市调控政策，要求所购新建商品房和二手房要在取得产权交易书至少满2年后才能交易。这条政策让像崔莉这样的人群，短时间内无法买到新的房子。

伍胜根解释，菏泽棚改从2015年开始大规模开始，早期的一批棚改户在2016年—2017年间拿到回迁房。由于棚改户回迁通常不止置换一套房，因此余下的空房，可以转手给后续新拆迁的棚改户居住：“但限售一出，很多回迁房不满足满2年的条件，买卖一下就被卡住了。”

因此，菏泽二手房市场就出现一种特殊局面：买家付给卖家50%的买房定金，先住进卖家的房子，等产权证到2年后才正式过户完成交易。伍胜根说，“限售”前公司平均每月成交量在120套，“限售”后交易量降了一半：“现在突然成交那么多套，不过是之前挤压的数量反弹。”

菏泽市政府报告显示，2015年—2017年间，棚改户累计完成征收27.4万户、4135万平方米，安置房基本建成11.4万套，在建12.7万套，货币补偿5.4万套。同时，2018—2020年的“新三年棚改计划”要求改造征收25万套，其中2018年12.7万套。从2016年开始，菏泽的棚改规模已经连续两年位居全国设区市首位。

粗略估计，菏泽从2015年—2020年间，涉及的棚改户至少有50万户。菏泽市统计局2017年统计数据显示，全市总户数319.88万户，常住人口873.6万。也就是说，这座城市中超过15%的人口，和这场轰轰烈烈的棚户区改造，产生直接关联。

2017年，也是菏泽本地人共同记忆中棚改“最厉害”的一年。崔莉用“刚炸过的战场”形容那时整个城市的街道：“出门好不好走还是其次，有的地方几个星期不去，就已经认不得路找不到地方了。”

“如果2016年以前你来过菏泽，那现在的菏泽你已经不认识了。”她说。

棚改产业链

在菏泽，因为巨量的棚改拆迁安置，拆迁户、开发商和政府之间，已经形成一条产业链上的闭环。

根据菏泽市统计局的数据，2017年菏泽居民人均可支配收入为17222元，各区县可支配收入在山东省127个区县中排名都在百位及以后。

“所以和富裕城市的居民能靠储蓄买房不同，菏泽拆迁户想买房，大部分还是依靠政府的货币补偿金。”菏泽一家房企负责人李杰告诉界面新闻，补偿金下不来，拆迁户没有能力买房。因此政府有效率的下款，便成为维持稳定的重要因素。

但是从政府财政收入来看，菏泽政府也并不富裕。菏泽市2018年政府工作报告显示，去年全年GDP为2820亿元，位居山东全省17个城市中第13位。公共财政预算收入186.55亿元，公共财政支出却达到509.56亿元，财政赤字323.01亿元。

仅2017年一年，完成棚改征收18.2万户，占过去3年完成棚改总户数的66.42%。按同等比例计算货币安置量，去年货币安置套数约为在3.58万套。按每平方米4500元拆迁安置费、每户130平方米计算（菏泽市人均居住面积约43平方米），仅货币安置一项便至少有200亿元左右的支出，远超总财政收入。

为了能够顺利推进棚改工作，从2014年起，菏泽市从国开行获得棚改融资授信533.1亿元，棚改融资量位居山东省首位。“换句话说，菏泽市是从银行贷款去做棚改、发放补偿金等。”李杰说到。

政府从银行贷款的钱也要还。菏泽到2017年末，纳税过亿元的工业企业仅为15家。没有强势的企业产业，土地财政就是最快速有效的收入方式。

中原地产数据显示，2017年菏泽市土地出让金总额为263亿元，同比增长312.54%，是去年山东全省土地出让金排名第四位的城市，同比增幅位居全国第二位。

菏泽易成房产发布的数据显示，去年一年菏泽释放土地供应199.6万平方米，释放量接近5年释放计划420万方总量的一半。大量的土地供应，也吸引着头部房企进驻，碧桂园、恒大、富力等品牌房企也是在去年首次进入菏泽。

到了今年，菏泽土地市场同样处于爆发期。菏泽房产网统计显示，今年3月、5月和8月是土地出让高峰期，到8月中旬已累计成交52幅地块，共计517.17万平方米。到今年12月，全年出让金已经超过444亿元，再度创下历史新高。

以上述品牌房企的周转速度，去年末拿地，今年末至明年年初将是集中上市期。李杰透露，仅今年12月，菏泽就有11个楼盘开盘，到明年一季度，菏泽全市有近30个项目开盘，以赶上返乡置业高峰期。

在李杰看来，菏泽市场上目前除了大量持币待购的棚改客，一些在2015、2016年前后搬迁拿房的居民也有置换需要，而品牌房企此时进入，正满足了这些人群需要：“但因为之前’限售2年’的原因，囤在居民手上的房子没法出售变现，无法买房。但是眼前这4个月又是集中上市期，开发商业绩要求强烈。一方有买房需要，一方有卖房需要，唯独因为限制交易无法市场流通，这个矛盾堵在这里了。”

一个值得玩味的细节是，今年11月，菏泽首家万达广场开业时因“红领巾事件”，在全国引发争议，并受到菏泽相关部门处罚。事后本地业内人士透露，事件尽管暴露了招商过程中人员觉悟不足，但开发企业在菏泽社会的话语权和社会地位也可窥见一斑。

从目前“松限”不到4天的市场反应来看，受到较大影响的是二手房市场，菏泽新房市场尚未受到太多波及。多家楼盘案场销售表示，来访量和平日相差无几。

不过李杰认为，对开发商真正有影响的其实是文件中的第7条，即对实力强、信誉好的企业不再监管，对其他企业市区商品房预售资金监管标准降低，最低可放宽到10%，同时商品房预售资金进入监管账户后，只要留存够监管资金比例即可使用。

“之前预售资金有一半要在监管账户上，相当于我卖10个亿，有5个亿是回不了款。菏泽一块地有的才5—8个亿，这笔监管资金占用量太大了，特别是对本地中小房企，基本没法滚动和融资。”李杰说，放开之后10%的比例可以忽略不计，这也更加吸引外来企业投资。

李杰认为，不论放开“限售”使买卖双方可以顺利进行，还是降低开发企业监管资金，对于企业和个人都是需求的释放：”一定程度上说，是市场倒逼政府做出这个决定。”

调控浪潮

在经历了2016年的一轮全国性房价增长后，2016年9月30日—10月8日期间，全国19座城市随后密集发布楼市调控政策。

这标志着楼市重新进入新一轮调控周期。在2017年2月召开的中央财经领导小组第十五次会议上，“房子是用来住的、不是用来炒的”定位首次提出，也为这一轮楼市调控定下了基调。

当年3月的全国两会政府报告上，也正式提出要求“因城施策去库存”，要求加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。

中央高层对于房地产市场的数次表态，突显了抑制房价上涨、使房子回归居住属性的决心。从这一年的3月中旬开始，各城市便在原有的调控基础上连环加码。

其中北京在3月17日率先提高已有住房或购房记录的首付比例至6成，随后广州先后在3月17日和3月30日，两度加码调控政策。整个3月期间，全国超过30个城市陆续出台调控或升级调控政策38条，迎来一轮房产调控高潮。

进入下半年，7月31日召开的中共中央政治局会议上要求，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。

到了9月，房产调控进入深度密集时期。新榜统计显示，9月发布调控45次，10月34次，包括北京、上海、深圳、西安、长沙、青岛、重庆、桂林、无锡在内约20个城市先后发布跟地产相关的通知和管理办法。

中原地产研究中心数据显示，2017年内，全国超过110个城市及县级以上部门，发布调控政策超过270次，是历史上出台调控次数最多的一年。一城一策，甚至一城多策，是当年调控的主基调。

到了2018年，各地调控还在持续升级。中原地产研究中心数据显示，截至目前全国房地产各类调控多达444次，再次刷新纪录。但11月后楼市政策明显减少，只有苏州、承德两地针对限购升级政策。

值得注意的是，在菏泽放开“限售”之后，广州、珠海等市也陆续发布了一定程度的调控松动政策。其中，广州市住建委先解读在去年“330”政策前出让成交的商服公寓可以出售给个人，随后住建委相关人士表示，“一刀切”限价政策改为价格浮动。珠海则放宽了外地户籍买房的限制条件。

尽管以菏泽为起点，有些地方政府自此开始根据自身实情来进行微调，但却并不会改变楼市的整体从严态势。

12月21日结束的中央经济工作会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。和去年不同的是，不再强调发展租房租赁市场，并将“差别化调控”改为分类指导。

作为长期的住房制度安排，“房住不炒”并不会改变。促进房地产市场更稳定，带给百姓稳定预期也是会继续坚持的目标。

后续地方政府在楼市调控中的自主空间会更大，这也是因城施策的具体落实。从菏泽放开“限售”，以及跟进的广州和珠海等地情况来看，地方政府已经开始承担调控主体的责任。

“从这两天后几个城市的跟进来看，菏泽的放松，或许只是一个起点。”李杰说到。

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