亚博：深圳首套房贷利率阶段性松动 土地流拍下行趋势不改

在四个一线城市中，今年深圳的首套房贷利率普遍高于其他三个城市，而在持续紧张了一年后，深圳首套房贷利率近期出现了细微的浮动。

12月19日，21世纪经济报道记者的调查显示，部分中资和外资银行调整了首套房贷利率，由基准上浮15%调为10%，但并非普遍，而是针对不同项目和客户进行甄别。

由此引发了深圳楼市的“利率维权”现象。本月初，当万科星城的购房者发现自己的利率比同期开盘的华强城高5%，他们向开发商万科表达了不满，部分甚至退了房。

据记者了解，近期深圳楼市多个新房项目出现此类现象。

不过，多位深圳业内人士指出，因市场流动性年底稍稍宽松，银行放贷额度有所增加，出现了阶段性的房贷利率下调，而并非利率的“拐点”；明年房贷紧张仍将持续，利率7折、8折时代很难再现。

同日，深圳土地市场两幅地块因无人竞买而流拍。土地市场的低迷，也折射了开发商对后市的判断：融资难将持续，楼市下行趋势未改。

房贷利率微调

12月19日，据记者咨询银行个贷业务员，四大行之一的中国银行深圳分行已执行首套房贷利率上浮从15%下调至10%，但该行并未发出正式通知；其余三大行也并未明确表示下调利率。

此前，深圳市场已有部分商业银行下调首套房贷利率，如北京银行、江苏银行从基准利率上浮15%下降至上浮10%；招商银行从上浮15%变为上浮13%（针对招行金葵花或优质资产的客户）；广发银行上浮12%等。

本月初，深圳万科有关人士告诉21世纪经济报道记者，当前深圳市场首套房贷利率上浮15%仍很普遍，万科星城的合作银行有考虑对部分客户进行利率调整，但并不确定。

深圳中原表示，深圳首套房贷利率有所下调，但力度和广度都非常有限。

21世纪经济报道记者调查发现，深圳的首套房贷利率在一线城市中最高。北京大多数银行实行首套房基准利率上浮10%，二套房基准利率上浮20%；广州从10月开始，四大行均执行首套房贷利率上浮10%。

上海则是一线城市中首套房贷利率最宽松的，上浮10%是常态，上海工行、农行甚至可以做到9.5折利率。

除一线城市外，多个二三线城市已出现部分银行房贷利率有所回调，下调幅度基本在5%，如杭州、宁波、南京、佛山等，且这一趋势正在继续扩大。

融360数据显示，2018年11月，全国首套房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍（上浮16.5%），环比持平，在连续22个月上涨后，首次出现环比“零涨幅”。

利率微调之下，房贷总额也明显增加。数据显示，11月个人购房按揭贷款新增规模为2012亿元，为7月份以来的最高值，此前8月、9月、10月三个月，分别为1950亿元、1917亿元和1880亿元。

多个开发商、中介、银行的人士也反映，近期房贷确实出现了阶段性的宽松。

在此背景下，深圳楼市近期出现了奇特的“利率维权”。

从12月3日开始，万科星城、平湖佳兆业、星河天地、华润城·润府三期等楼盘相继出现业主投诉，称项目合作银行的按揭贷款利率高于同期市场利率，侵害业主利益。

据21世纪经济报道了解，这些楼盘购房者多为首套房，贷款利率基准上浮15%，他们认为应该降到10%。

对此多家开发商表示，房贷利率由各大银行根据市场情况自由定价，并非由开发商决定，业主可自主选择贷款银行；深圳万科表示，将协助业主与银行沟通。

在这些纷争中，商业银行并未公开表态。

不过多数人士认为这类“维权”只是小插曲，对房贷利率的未来走势并不乐观。深圳最先下调首套房贷利率的北京银行内部人士表示，年末放松房贷利率吸引足够客户后，明年一季度或许就会重新上调。

12月17日，万科有关人士透露，公司今年定下了6300亿回款任务，因此非常重视与商业银行的合作，包括银行给客户发放个贷，这方面的沟通比往年更为密切。

“对开发商而言，银行个贷额度有限，是需要去抢的。”华南某中型房企人士表示，万科这样的公司自然更有优势。

趋势性下行

尽管房贷利率松动，但房地产市场的下行趋势并未改变。

12月19日，深圳两幅地块流拍，显示开发商对后市不乐观。

当天，延期出让的尖岗山A122-0357住宅+商业用地、桂湾片区三单元05街坊的T201-0118商业用地双双流拍，无开发商到场。

尖岗山地块位于宝安尖岗山豪宅位置，旁边即是中海九号公馆、招商华侨城曦城别墅以及泰禾院子等项目。

2015年12月25日，这个片区诞生了“地王”，楼面价达79907元/平，泰禾力压众房企斩获地块。12月19日流拍的地块，与泰禾院子项目仅一路之隔。

据深圳中原地产网信息，招华曦城均价为110642元/平，中海九号公馆均价97959元/平；最近的为2015年入市的新世界名镌，小区均价为93652元/平。

12月19日，深圳某开发商人士对记者表示，没有人去现场的原因，在于该地块出让条件太苛刻了，各家公司对后续运营都没有把握。

公开信息显示，该地块采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限成交地价、竞成交地价、竞人才住房或公共租赁住房面积；还有住宅3年限售、商务公 寓在70年出自持的限制。

商务公 寓竣工验收后方可租赁，租赁须符合市政府关于租赁商务公 寓的相关规定，每次签订房产租赁合同的租期最长不得超过10年。

此外，该地块还曾有一则补充公告，强调“居民家庭”购房取得不动产权证3年内禁止转让。

深圳中原认为，深圳在今年下半年购房政策收紧，尤其是限售3年，某种程度上体现了深圳继续把控“房住不炒”政策的导向。

重申此类政策，既是提醒，也是规范，有助于让市场参与者敬畏市场和遵守交易规则，同时也利好后续房地产市场的调控，对于一些炒房需求也有积极的遏制作用。

对开发商而言，在市场下滑和各类限制条件下，尖岗山地块的地价与两年前不可同日而语。泰禾以近8万单价拿下的地块，逼近周边二手房的价格。

“且在新房限价之下，何时入市不得而知。今年深圳的好几个新盘包括豪宅，都是低于市场价在卖的。”12月19日，一名深圳本地开发商说，因为无法定价，深业中城甚至转成长租公 寓，不卖了。

2018年这个年末，深圳楼市早已狂热不再。开发商年底都在冲量促销，如万科、恒大等。深圳中原等业内人士预计，若信贷、限购政策不出现明显变化，明年市场仍会继续下滑。

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