亚博：炒房者的噩梦来了！谁是夸大楼市“断供潮”的幕后推手？

2018年12月11日，中国楼市。（视觉中国/图）

数量激增的法拍房，都是2017年到2018年年初被查封的房子，彼时刚好是金融去杠杆时期。“大部分都是由于民间债务或其它经济纠纷，被债权人申请查封的房产。”

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文| 南方周末记者 卢宝宜

责任编辑 | 冯叶

“房子价格降了两回，还是没卖出去。”2018年10月，李红姨打算出售她在上海嘉定区的2套房产。她告诉南方周末记者，卖了这2套，是为了还剩下9套的房贷。

李红姨是上海众多低调的“房姐”之一。她原本经营着一家进出口贸易公司，对房子没什么兴趣。2014年的时候，因新增浙江的服饰生意，她在嘉兴市女装批发市场附近买了两套房产，均价大约在4000元/平方米。没想到，2016年以后，这两套房价格翻倍，她立刻将房子卖掉，赚了几百万。

此后，李红姨爱上了房子。她看好一路上涨的环沪城市，便凑了一大笔钱瞄准上海远郊及苏杭地区，陆续买下近十套房产，这些房产均只付了首付。

“每个月基本要还20万的房贷。”李红姨说，之前还可以维持，可后来外贸突然不好做了，她一下子没了客源。于是，年底除了裁员，李红姨还想出手几套房子，“不然说不准，后面真要断供了”。

李红姨在中介的劝说下已两次降价。其中一套是位于嘉兴安亭的90平方米电梯洋房，一路从280万降至250万再降至235万，但最新一个看房者仍向李红姨表示，“再等等看”。

据上海中原研究院公布的数据，2018年10月上海共成交二手房11989套，环比下滑14.36%，是2016年月均去化的40%。成交均价也跌至一年来最低位，为37288元/平方米，环比下降2.59%。

房价下跌的同时，法拍房的数量也在增加。阿里拍卖的数据显示，2018年1-11月，全国共计拍卖住宅用房二十余万套，相比2017年同期的十六余万套增加了26.2%。

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法拍房并不等于断供房

针对法拍房短期内增多的原因，金乐函数分析师廖鹤凯向南方周末记者表示，法拍房增加与银行联合法院提高竞拍效率有关。金乐函数是一家在长三角区域提供金融理财产品咨询的平台。

过去，法院在资产处置中存在大额商品难交易的问题。比如人们不愿拍卖法拍房，除了缴税较多、自行清房，还面临过户难、产权不清等各种问题，最重要的还是要全额付款。

但从2017年下半年起，银行为法拍房提供贷款的服务越来越多，多家商业银行搭建“法拍贷”业务，例如工商银行多个分行的微信号就经常推送法拍房广告。“法拍贷”的利率和贷款时间与二手房差不多，以工银e拍贷为例，该产品贷款利率与普通二手房贷利率相同，贷款期限最高可达25年。

尽管法拍房在增加，但法拍房并不全是断供房。

法拍房一般是指因债权债务纠纷或其它原因被强制拍卖的房产，买家需要通过竞拍的方式获得产权。法拍房的来源主要有四种：按揭违约、民间借贷违约、司法没收、无主房产。也就是说，只有按揭违约才能被称为断供房。

2018年11月末，关于广东“断供潮”的消息甚嚣尘上，传言称广东省高级人民法院正在收集统计商品房买卖中因断供引发的借款合同纠纷案例。南方周末记者向广东省高级人民法院内部人士咨询，对方表示并未听说过传闻中的通知。但广东省高级人民法院并未公开辟谣。

创维互动是北京专门提供法拍房交易的中介机构。其中介告诉南方周末记者，目前，北京的法拍房并没有很多。之前“双11”，在阿里拍卖平台放出来的一批基本已经销完了，最后一批会集中在“双12”释放。

当南方周末记者以买房者的身份咨询，能否选择断供房时，中介表示，“那房源就更少了”。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹对南方周末记者说，目前市场并不存在“断供潮”，个案一直有，但极少，不太会成为趋势。一个依据是2017年，国有五大银行实现不良贷款率集体下降。上一次出现这种情况还是许多年前。

中原地产首席分析师张大伟认为，大面积断供的前提起码是房价跌20%。易居研究院副院长杨红旭亦发微博称，深圳房价估计要下跌15%才会有更多断供。据国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格，目前房价总体稳定，北京2018年10月新建商品住宅价格环比上涨0.2%，上海环比上涨0.1%，广州环比上涨0.2%，深圳环比下降0.5%。

“谣言的背后可能存在炒作法拍房的中介。”北京和深圳代理拍卖房的中介均观察到，在广东“断供潮”传闻出来后，法拍房的关注度提高了，流拍率也跟着降低了。相比二手房，法拍房有一定优势，价格更低并且还不限购。

2008年，深圳曾出现过短暂的“断供潮”。当时政府为了抑制房价飙升采取了严厉的调控措施，部分炒房者选择断供，再低价入市，而到了2009年，房价开始调头上涨，让一部分断供者从中获利。

十年后，楼市重现相似的场景。金乐函数分析师廖鹤凯认为，不排除有炒房者想借助谣言逼迫政府放松调控。

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卖房还债

法拍房增加，更多是因债务问题。

“大部分都是由于民间债务或其它经济纠纷，被债权人申请查封的房产。”上述北京创维互动的中介向南方周末记者透露，2018年以来，经济形势复杂，不少企业流动性变差，“朝阳区法院每天都是排着长队处理借贷纠纷的，中小企业老板只能急着出售此前投资的豪宅，或者直接拿房子抵债。”

据阿里拍卖的数据，浙江和江苏也是历年来法拍房数量最多的地区。但浙江和江苏省的法拍房不是从2018年开始激增，而是从2014年就开始逐年增加。“这与江浙地区民营经济发达有关，企业做生意（失败）是常事。”负责代理长三角地区法拍房的另一中介人士对南方周末记者说。

此外，阿里拍卖的数据显示，广东是目前法拍房最多的省份，数量从2017年的1.9万套增至2.3万套，同比增长19%。2017年，广东还排在第三位。相较广州和深圳，佛山的法拍房位列全省第一，是深圳的2.85倍。中山市则在增速上位列全国第一，同比增加119%。两市均为制造业重地。

上述中介认为，目前大部分法拍房都是迫不得已，只有房价大幅下跌时，才有人主动断供。因此衍生出一些专门提供解封查封房业务的中介公司，借钱给委托人还款，解封被查封的房产，将房子抵押给银行，再收取佣金和手续费。

部分断供的投资者也会选择小贷公司，帮助解封自己的查封房。因为断供一来影响征信；二来房子卖得便宜，自己吃亏。

根据2004年中国最高人民法院向社会公布的《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》：人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。

换言之，法拍房往往以七折或八折的价格起拍；如果流拍，还会再降价。所以目前市场上有大量特价房均以低于七折的价格出售。

最终的拍卖所得款，还要优先支付案件受理费、公告费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等，其次还有银行贷款和罚息。如果拍卖所得款不够上述费用的话，那么断供者不仅拿不到一分钱，而且还要再掏腰包，偿还银行的费用。

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炒房者的噩梦

虽然断供的情况整体上并没有那么严重，但断供的杠杆炒房者大有人在。

刘影的房子刚被法院查封，在他看来，李红姨的情况还算乐观，真正断供的是那些连首付都是借来的人，譬如他自己。

2017年2月，刘影在广州买下第二套房产，用于投资。彼时，限购等各项政策都在收紧，但是房价仍然在节节攀升，他选择买涨不买跌。

由于首套房还在按揭，刘影根据中介介绍的门路，在几家银行办理了信用贷和消费贷，贷了近一百万元，支付了二套房的七成首付。

“真正还钱的时候就开始头疼了。”刘影向南方周末记者表示悔恨，先是从2017年9月起，《关于加强个人消费贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》先后由各地人民银行和银监局下发，广东和江苏两省率先就对消费贷进行了严查。

“本来还想拿到房产证后用房子抵押贷款，说不准还能再拿个第三套房的首付。”刘影说，谁知道银行严查后，发现他贷款用于首付，继而要求他补齐工资流水等资料，随后被证实是消费贷违规挪用。于是，刘影被银行停了贷款还要求立即还款。

刘影只能转身寻求民间借贷。他找了几个现金贷平台，一边补着银行首付的钱，一边继续供房。但民间借贷的利息比银行高得多，要还的钱越滚越大。“加起来前前后后用了13个平台，我都用小本子记着。”刘影称。

以贷养贷的日子过了几个月，2018年年初，P2P集中爆雷，刘影突然借不到钱了。这下，银行和民间借贷的钱都逾期了，他索性断供，“我现在只想房子法拍能卖贵一点”。

一位来自广州市中级人民法院的相关工作人员向南方周末记者介绍，银行规定，房贷要逾期90天以上才算断供，而一般断供后，原则上还会给6个月的宽限期。虽然银行接近年末为降低不良率，可能会加快处理房产，但是从房贷断供到入市拍卖，至少也要半年的时间。所以，目前推出来、数量激增的法拍房，都是2017年到2018年年初被查封的房子，彼时刚好是金融去杠杆时期。

据中国人民银行的统计数据，2017年1-7月，居民新增消费性短期贷款达1.06万亿，同比增加206.1%，甚至比2016年全年的消费性短期贷款总额8305亿还要多。另据苏宁金融研究院的数据，2008年中国居民的杠杆率为18%，到2017年第二季度已经高达47.4%。金融去杠杆迫在眉睫。

2017年10月起，各大银行房贷业务相继收紧。一家大型国有银行的按揭部人员对南方周末记者回忆，当时针对30万以上的大额消费放款，银行要求只能刷卡或委托支付，每一笔钱的交易动向都会被追踪，如果流向房地产市场会立马收贷。小额的如若选择提款，银行也会要求提供后续的消费小票供贷后检查，查到违规立马追回。

不仅银行贷款被戴上紧箍，民间金融如现金贷也紧接着进入行业规范期。标志性文件是2017年12月下发的《关于规范整顿“现金贷”业务的通知》，现金贷平台随后开始大规模转型。

“目前部分银行停止了个人房贷的业务，我们每个月的房贷额度也很紧张，平均要等三个月。”广州农商银行信贷部一位负责人对南方周末记者说。

刘影决定放弃房子。他在2018年年初被法院判决违约，目前房子还未被拍卖。他计算过，房子估价200万，拍卖后将偿还银行贷款近100万，利息近50万，以及罚息30万，加上拍卖的大小手续费，所剩无几。

“不用倒贴钱就算好了。”刘影松了一口气。他的代价是，损失了80万首付和供了大半年的贷款。

最近，李红姨听到了“深圳1.5亿豪宅降至8600万”的消息，于是动身去找链家中介，想商量一下是否需要再降价卖房。走到链家门口时，她看到那个中介正在打羽毛球。

（应受访者要求，李红姨、刘影为化名）

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