亚博体育：欧阳捷：明年住房市场回温 严冬不会来临 但不会回暖

来源：金融界网站

提要：

1、稳经济乃重中之重，三驾马车动力不足

2、房地产当稳之又稳，市场有望筑底回温

3、政策松是大势趋向，五限放松预调微调

松，已是必然。

需要关注的是，政策放松的边界究竟何在？

机构的嗅觉非常灵敏，各种政策研讨会的信息都会流传出来，虽然大多仅仅是专家意见，但政府官员的调研方向本身就是最重要的信息。

当前，经济下行无疑是政策方向最为关注的。

1 “稳经济”乃重中之重，三驾马车动力不足

市场下行趋势不变、压力增大已是共识，预计明年经济增长可能在6％-6.3％之间。

如果真能守得住6％，相信政策还是能够保持定力的。

但全球经济同步收缩，中国经济难以独善其身。

如守不住6％，就会影响决胜“全面建成小康社会”这个百年奋斗目标的进程。

稳经济成为重中之重。

如何稳经济？

首先，出口面临不确定性，必须做好最坏的打算。

即使中美贸易谈判取得阶段性进展，也不意味着出口增长可以安枕无忧。

毕竟10月份中国对日、韩、英、德、法、意、印度、南非、加拿大、美国出口都出现下降，当月主要国别（地区）出口下降3.8％。

虽然11月份出口有所回升，但随着欧盟增长再次放缓、美国面临衰退可能，出口增长很难纳入经济增长正贡献的预估之内。

其次，投资下滑趋势仍未改观。

第三产业、房地产业投资增速都是趋于下降的，建筑安装工程与设备工器具购置投资增速也都是下降的。

只有制造业从3月的底部反弹，支撑了整体固定资产投资增速没有出现断崖式下跌，但仅靠这唯一支撑显然是不够有力、也难以持续的。

基建投资增速可谓是断崖式下滑，这是因为地方政府债务约束导致的城市扩张性发展策略受阻所致。

再次，消费是稳定器吗？

消费增速却是持续下降的。

不仅是当月值增速同比下降，累计值增速同比也是持续下降的。

这背后的逻辑在于我们过去所说的，消费趋势性下降来自于三个原因：

一是新生儿趋势性减少。如今每年新生儿比上个世纪九十年代减少400多万人，约减少20％；

二是老龄化趋势性上升。2017年65岁以上老年人口比20年前净增加7762万人，增长96％，几乎翻了一番；

三是消费欲望趋势性减弱。当家电、汽车下乡大潮过去，农村人均住房面积已经远远超过城镇住房面积，农村人还有什么可以大宗消费的吗？

中汽协预测汽车销量将零增长，电商网上零售增速也在下降，城里人如果不买房，也已经不知道要消费什么了。

2 房地产当稳之又稳，市场有望筑底回温

因此，近两次中央政治局会议反复强调“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，坚持稳中求进”。

如何稳中求进、保持增长？

中央政治局会议明确：“坚定不移办好自己的事”。

换言之，就是着眼于国内。

以稳定企业家促进民间投资，以反腐调整利益分配，以改革减税提振消费。

近半年来，两次中央政治局会议均未提及房地产，是否意味着房地产调控已经到位？未来不再需要甚至可以放松调控？

尽管房地产投资、开工、成交、房企到位资金仍处于正增长区间，但市场已经出现下行信号，增速整体趋缓，销售出现明显压力。

房地产的重心在住宅市场，市场下行三要素来自于投机客全面退潮、首置客无力购房、改善客出现观望。

如果房地产市场不稳，固定资产投资也难以稳住，就会给稳中求进、保持增长带来更大的压力。

不过，我们预计，明年住房市场会出现回温。

有三个因素促使住房市场出现回温。

一是政府启动基建。

基建主要依靠地方政府，而地方政府的资金明显不足，从哪里融资呢？

无非是三个渠道：

地方债，但受到地方政府负债率约束；

城投公司拿地抵押，有助于托底地价并获取银行抵押贷款；

土地出让金溢价，如果地价下降过快、溢价过低，土地出让积极性将打折。在稳地价收益的基础上，地方政府还是需要加大土地出让、提升土地溢价来获取基建的启动资金的。

显然，基建已经启动，近1个月，发改委批复的基建项目总额已经超过1300亿元。

基建的启动也会带来房地产配套环境的改善，有助于促进住房销售和楼市企稳。

二是房企促销收敛。

近两年房企收入大增，负债率相对稳定，更为重视现金流，从形势看，房企资金紧张度远不如2008年，大幅降价的动力不足。

与此同时，资产“买涨不买跌”的特性也导致市场观望情绪日浓，促销折扣越多，越加剧市场观望，去化率走低，反而促使部分房企促销动作有所收敛。

同时，政府出于维稳目的“双向限价”，既抑制了房价下降，也防止了地价下降，有助于稳定市场预期、减少客户观望。

三是政策悄然放松。

当前，市场成交量下滑是住宅市场的主要问题。

限购的目的是为了限制投机，既然投机客全面退潮，放松限购就成为稳定提升成交量的政策首选。

比如，降低入户门槛、降低社保条件、降低人才标准，都会增加市场成交量。

限价也有放松，一些城市在市场下行时放松高端盘价格，释放高价地入市，顺势解决了高端盘堰塞湖问题。

部分一二线城市房贷利率下调已经成为小趋势，也会推动住宅市场的回温。

市场不仅会筑底，而且将回温，意味着严冬不会来临。

3 政策松是大势趋向，五限放松预调微调

政策放松的边界在哪里？

限购政策将出现普遍性放松，但不会是取消限购。

放松的边界将聚焦在限购条件上，比如农民进城买房即可落户，本科落户降为中专可落户，社保年限可以降为半年甚至更低。

三四线城市投机客已退潮，自住客2套住房已经足够，限购已无必要，不过，放松限购可能只做不说，以免炒作。

全面放开限购2套的可能性不会太大，毕竟多数一二线城市仍然是供不应求、需要抑制需求的。

限售政策会不会放开呢？

其实，限售是地方政策，取消和保留都取决于当地市场和当地政府。

因此，当投机客退场之后，限售自住型购房者的实际意义已经消失。也许，过去的限售不会明文取消，但新的成交不会再限售了。

限贷政策会如何呢？

最近，央行行长易纲先生的演讲特别引人注目，其中两个核心观点都触及房地产市场的痛点：

一个观点是：“当经济衰退或者遭遇外部冲击时，货币政策应该及时出手，稳定金融市场，增强公众信心”。

这意味着货币政策的调整已经箭在弦上甚至可能已经出手，这是央行的逆周期调节动作，核心主要不在数量调控，而是价格调控加上宏观审慎。

这也意味着，未来会有更多城市的房贷利率下调，而且房贷额度可能有所回升，这不仅是商业银行看好房贷业务，更重要的是监管层在逆周期调节中窗口指导态度在转变。

另一个观点是：“住房金融就有一些宏观审慎，具体到首付比例可以逆周期地调节。在各国首付的比例都不一样，有的国家高，有的国家低，不同经济周期首付比例也不一样”。

这也意味着首置和改善自住客户的首付比例将出现不同程度地下调，而且不同城市的首付比例也将不再一刀切，这将支持首置客和改善客的自住购房，符合“房住不炒”的逻辑。

房地产市场正面临逆周期调节的时机，政策放松恰是逆周期调节的预调微调。

限价政策如何走呢？

在当前的市场预期下，房价上涨空间很小，房企促销价格都在备案价格之下，限价令更多是象征意义，一些项目即使备案价格上调，也很难获得快速去化。

因此，从地方政府的角度看，适度放松限价、提高备案价格，逐步恢复市场价格信号，既可以提高房价真实性与透明度，也可以满足中央调控房价的要求。

当然，如果市场筑底反弹，房价回升过快，限价令还是会继续执行，以免投机客卷土重来。

限签政策也会逐步放开。

当更多的实际销售价格低于备案价时，房价均价下降反而造成市场预期不利，高端住宅价格加快网签有助于平房价、稳预期、助筑底。

不过，市场筑底的时间会比较久，这是因为未来的政策趋向是放松，而非刺激。

这就相当于用绳子当棍子推动市场，显然是有心无力的。

但是，这却可以帮助市场各方主体恢复理性，稳定楼市预期。

这也符合我们过去所说：市场预期有所改变，政策微调须当趁早。

我们还会再度刺激楼市吗？

不会了，这在政治上不允许，在经济上也不合理。

中央政治局会议强调：“要保持战略定力，注重稳扎稳打”，这对于房地产市场尤为适用。

因此，回温不等于回暖，我们不会再回到过去火热的盛夏了，未来楼市将回归到横盘时代。

回温意味着市场热度有所回升，购房者心态逐渐转向平和，该买房的理性选择，房企理性拿地，保持好现金流，地方政府适度放松调控，吸引房企买地，金融机构下调利率，助推市场回温。

不过，“房住不炒”仍是长期定位，从这个意义上来说，放松不等于放开，调控也不会退出。

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