房企高层年底离职潮背后，楼市不再有机会了吗？

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发生了什么？

2018年就要过去，年终奖眼看着要到手，房地产行业却出现了一波高管离职潮。

11月末，宝能地产总裁余英向宝能集团提请辞职，此时距离他加入宝能仅仅11个月。此前十年，余英一直担任保利地产副总经理，负责华南区域。

几乎同时，俊发集团总裁张海民也递交了辞呈，他在这家深耕云南的房企只任职10个月。此前七年，张海民受雇于阳光城集团，从副总裁攀升为集团总裁。

效力于融信中国十四年之久的执行总裁吴剑同样选择离开。过去三年，他率领的融信每年的销售规模增长率均超过了100%，跻身年度销售额千亿房企俱乐部。

朗诗绿地集团的总裁向炯、旭辉集团副总裁孔鹏、华润置地CFO俞建等也涌入了房地产行业的高管离职潮。

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背景是什么？

中国上市房企高管是超高净值人群，也是上市公司高管群体中最富有的一群人。

根据联商网统计的前100位上市房企高管2017年的薪酬情况，排名前十位高管薪酬均超3000万，前八位均超4000万，相比2016年有很大提升。

恒大总裁夏海钧连续两年排名第一，薪酬高达2.98亿，是零售行业上市公司最高年薪高管戴永革（2674.9万）的十一倍。入围高管人数最多的碧桂园有9人上榜，其中2人进入前十，分别是第七名苏柏垣（4303.6万）和第八名宋军（4170.1万），此二还只是区域集团负责人。

尽管中国楼市在2018年四季度出现量价下行，但房企销售额还是创下了历史新高。逾30家内地及在港上市房企发布的11月销售数据显示，前11月合计销售额达4.48万亿元，增幅达33.2%。其中，销售额破千亿元的企业14家，两家企业突破5000亿元，目标完成率超过九成的房企18家。

碧桂园、万科等行业头部公司率先设置了项目跟投机制，房企高管的薪酬收入往往与销售业绩挂钩。

2017年至今，在房地产开发前端的投资拿地融资受到严格限制后，高管跟投资金成为了补充项目公司投资现金流的重要来源，多家处在追赶态势、剑指千亿销售额的规模化房企也发起了内部跟投。

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趋势是什么？

一方面，从行业头部房企转战规模化房企的高管，短时间内又离职的现象不在少数。

正如前文所述，前保利地产副总经理余英只在宝能地产总裁位置上停留了11个月，前阳光城总裁张海民也只在俊发地产任职了10个月，前泰禾集团CFO罗俊加盟中梁地产仅仅4个月就离职。

再造千亿房企是无数职业经理人的梦想，尤其是那些人未到中年、尚有财富追求的行业中坚力量。

但是复制高周转的扩张遇到了销售市场的天花板。楼市购房信贷、房企融资杠杆和棚改货币化安置相继收紧，成本端的土地价格在历史高位上回落极为有限，中型房企的规模化扩张之路举步维艰。

另一方面，集团总裁之外，房企财务负责人的出走较为普遍。2018年内，泰禾集团、中梁地产、广宇发展、嘉凯城、佳兆业、华润置地的CFO岗位都出现了人事变动。

从财务负责人晋升为集团总裁的先例少之又少，恒碧万融四巨头里，只有万科总裁祝九胜出身于银行系统，前碧桂园的CFO吴建斌转投阳光城集团才被拔擢为行政总裁。

房企的财务负责人在楼市调控和去杠杆周期中尤为煎熬。来自房地产信托行业的人士就吐槽，中型以下规模房企的融资经理去银行是找不到钱的，无论地方城商行还是国有四大行，都有准入清单，甚至要评估具体项目的资金到位状况。

有抵押的开发贷尚且难做，更何况完全依赖于主体信用和母公司担保的前端投资拿地融资。资本市场有节制地向房企开放，但严格控制用途，禁止用于拿地和偿债。CFO募集的资金受制于监管，往往用不到规模扩张的刀刃上。

尤其值得注意的是，一些房企副总裁或区域负责人的辞职是基于公司战略收缩的大背景。

比如，华夏幸福孔雀城集团总裁许焰林离开后，孔雀城项目被华夏幸福集团分批脱手：一部分环京区域项目直接卖给了万科，另一部分存量项目则交给了二股东平安派遣的高管；比如龙湖南京总经理李宏耕跳槽融信中国，原因是龙湖将南京和上海区域合并且由上海公司统筹；再比如，嘉凯城总经理杨松涛辞去总经理、留任集团董事，这家浙江地方房企被大股东恒大定义为文旅地产平台，逐渐剥离了房地产业务。

房企更名“去房化”背后，多家公司已经准备切换赛道，这使得一些负责具体区域或传统业务的房企高管不再有用武之地。

大吃小的并购也愈演愈烈，行业集中度逐步提高，拿地、开工、销售、回款、再投资——只会这一套传统打法的职业经理人面临行业岗位锐减的风险。

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带来哪些市场影响？

久经考验的高管离开冲刺千亿的规模化房企，预示着这些公司在2019年可能难以保持高水平的销售额同比增速，甚至可能出现回款延缓、投资乏力、开工减少、预售不振、资金回笼困难的恶性循环。2015、2016年的举债扩张越是激进，2018年末至2019年的衰退就会越明显。

财务负责人的出走将凸显房企资产证券化方面的融资短板。运用ABS、ABN、类REITs等直接融资工具的募资能力，将成为房企过冬的即时积蓄和转型的战略储备，找到一位懂业务又甘居人下的财务负责人将越来越难。

房企的战略收缩已经不可逆转。一二三四线全覆盖、东西南北中通吃的野蛮扩张已经成为历史，一套打法、冲锋陷阵的经理人也将失去青睐。

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