「乡见」杭州-调控与发展并存，“新杭州人”爱这片热土

楼市五年走过寒冬盛夏

往前回溯五年，2014年到2018年，杭州楼市既经历过寒冬的萧瑟，也品尝了盛夏的火热。

一位杭州房地产业内人士概括说，杭州楼市的最大特征是周期性比较强。上一个周期里，2014年新房成交量跌至谷底；2015年成交量止跌回升；2016年、2017年量价齐升；2018年上半年新房价格攀至顶峰；2018年下半年以来市场转冷、量跌价稳。

去年上半年，摇号政策还未施行时，杭州楼市火爆到何种程度？“茶水费、号子费现象严重；只有全款才能买到新房；杭州几乎所有楼盘都是首开售罄。”这位业内人士回忆当日盛况。去年3月28日，杭州出台“公证摇号”新政，随后，一度出现“全民摇号”，买房人群热情空前高涨，出现了许多“明星盘”、甚至“万人摇号盘”。

在这一轮周期里，有刚需的杭州人若是没能及时“上车”，可能就会一步错、步步错，最终满盘皆落索。杭州本地人章女士身边就有这么一个例子。

2017年，章女士陪同事去看期房，是位于杭州七堡地铁站的绿城杨柳郡三期。性格干脆的章女士一眼相中，自己先拿下一套，面积98平方米，单价3万元/平方米，总价300万元左右，她同事却犹豫说“再看看”。

在此之前，这位同事已经沿着运河看了一圈沿河二手房了，曾对着单价3万元/平方米的房子迟疑不决；逛了一圈回去问，单价4.3万元/平方米了；再过几个月去看，每平方米涨到4.9万元了。

这回站在杨柳郡又一迟疑，杭州的最新限购政策出台了，同事原本有一套小房子，不卖掉旧房，就没法买新房。“两年过去了，房价越来越高，贵的买不起，远的她又不愿意，现在还在她的小房子里蜗居着呢。她呀，就是一步错、步步错。以她一己之力，恐怕短期内没有能力再换房子了。”章女士叹息说。

“新杭州人”涌入

我的两个外甥女葛乔（化名）和臻臻（化名）是一对双胞胎姐妹花，浙江温州人，大学毕业后不约而同选择在杭州安家落户，与她们各自的先生一起成为“新杭州人”。

“大学在上海，来杭州玩，走了南山路，左手边是碧波无痕的西湖水，右手边是法拉利、卡地亚之类的名品店，深深感受到这座城市的神奇。那时候就决定毕业后一定要来这里生活。”臻臻说。臻臻目前在杭州租房住，但手里握着两套尚未交付的房子。一套于去年3月购入，余杭区的绿城桃源小镇，面积124平方米，房价1.5万元/平方米，因为限价因素，新房比周边二手房还便宜。“买完没两天，政府就开始摇号购房了。”

第二套房是绿城翡翠城，去年12月开盘，考虑到这个区域以后会通地铁，而且属于未来科技城板块，是网红盘，臻臻抱着试试看的心理，参加了摇号。400多套房子摇到100多号，顺序比较理想，最后购入的118平方米户型，房价2.6万元/平方米。“交房后是自住还是交易，我还没想好。”

葛乔则是在2014年杭州楼市的低谷期买了房，是1号线西兴站地铁房“中天官河锦庭”，当时总价136万元，单价1.86万元/平方米。“当时准备结婚，结婚必须有房子嘛。杭州2014年楼市低迷，存在大量库存，那会儿的房子是真便宜啊。我和我先生都是大学毕业定居杭州的，一个从上海来、一个从北京来，都觉得杭州房价和北京、上海比，实在太可爱。”葛乔说。

山东小伙小A（化名）是我的校友，在北京念完大学后来杭州发展，因为“不想再租房”，也在杭州买了房。去年，他在杭州城西未来科技城买了复地上城一套114平方米的房子，房价2.65万元/平方米，“想踏踏实实在杭州定居下来”。

小A的老家是山东中部某三线城市，对比山东老家和杭州新家，小A说，老家楼市的购房者主要是本地人和想定居的人，购房为投资的外地人不多；杭州房产的投资者就很多了，市场火爆，很多小区都是投资客，入住率不高，毛坯房也很多，就等着两年后“满二”卖出。

一座城市常住人口的逐年增长，是当地住房需求增长的稳固基石。据杭州市统计局数据，杭州2018年末常住人口达980.6万，比2017年末增加33.8万人，创下历史新高。33.8万新增人口中，除去自然增长人口数量，2018年约有28万人踏上杭州这片新热土。他们不是来游西湖的，而是以“新杭州人”的面貌定居在这片土地上，在新的“家乡”生根发芽、安居乐业。

到今年底，杭州常住人口数量突破1000万大关指日可待。未来的杭州楼市里，还将出现更多臻臻、葛乔和小A这样“新杭州人”的购房身影。

土地出让收入领跑

今年1月，中国指数研究院统计数据显示，2018年杭州土地出让收入达2442.9亿元，超越北上广，领跑全国城市。在限购大背景下，各大房企为何选择在杭州“扎堆”拿地？

去年在杭州拿地的某品牌房企内部人士表示，相比京沪城市总规的主旨是“控制总量”，甚至在做减量，杭州依然处于“扩张”状态——经历了三轮“撤市设区”，规模扩张到“城十区”。这说明这座城市的发展空间和城市腹地巨大，意味着将诞生大量新增建设用地指标、形成大量土地出让。“所以，我们看到，全国土地出让金的榜首花落杭州。”

其次，从人口角度观察，杭州近年呈现人口“虹吸效应”，2018年人口净流入量约28万。“房地产行业，长期要看人口。大量房企对于杭州的人口吸纳能力、所吸引的高端人才、所拥有的购买力都比较认可。”

其三，G20峰会之后，杭州步入“亚运时代”，由此推动一系列基建项目、特别是地铁的修建，这就扩充了城市的骨架，推高了土地的价值。“杭州的房地产市场呈现涨势，并不是无源之水。基础设施的建设、人口的流入、经济的增长都推高了楼市的价值。”

不过，这位房企人士也坦言，2017年以来杭州土拍市场火爆，而后杭州出台了严格的限价政策，“房企在杭州所拿的土地，几乎所有项目都是亏本或微利，很难说有哪个项目实现了较好收益。在限价和土拍成交价的双重限定之下，开发商非常难有利润空间。”

作为土生土长的杭州人，章女士希望这座城市不要用“一口吃成个胖子”的心态去扩容。“杭州在努力变大变强，以前大家总会说，杭州是上海的后花园，现在谁还这么说呢？好多年没听到这个‘头衔’了。”章女士说，希望未来的杭州能集大气、秀气、灵气于一身，不奢求、更不盲目追求一线，而是用自己的个性和特色，立足于“1.5线”城市之巅。

新京报记者 王海亮 编辑 武新 校对 李立军