凯德-逆势而上的加速跑

凯德所售卖的20家购物中心，除了北京翠微路凯德MALL外，都是其打造的第一代产品“凯德广场”——平均持有10年，总建筑面积约为95万平方米，项目平均建筑面积为4万多平方米(不包括停车场在内)，分布在中国华北、华东、华南和中西部区域的19个城市，其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市。

平均持有10年，且部分为非核心城市的首个购物中心，抢先的布局与长时间的发展，意味着这些购物中心多数为凯德的成熟物业，拥有稳定的收益。

但是，多数位于非核心城市的项目已不符合凯德的“核心城市群策略”。同时，“凯德广场”这一10年前推出的产品，其盈利空间不可避免地随着时间的推移渐渐减少。与动辄10余万平方米建筑面积的凯德新一代产品“来福士”相比，平均建筑面积4余万平方米的凯德广场显然体量较小。其业态也不如新一代购物中心丰富，无法满足人们日益增长的购物需求。同时，随着成本的提高，租金收益也日趋走低。

而北京翠微路凯德MALL，作为被“打包出售”中唯一一家位于一线城市的项目，则由于公主坟商圈的衰落被北京来福士比了下去。

凯德方面曾表示，成本与价格的提升，导致资产增值的幅度不再如以前一样快速，通过资产赚钱的幅度已不比以往。

这些成熟资产既不符合凯德的新策略，盈利速度亦有所下滑，如此，凯德出售非核心资产，将资源集中在优质资产上势在必行。对凯德庞大的体量来说，此次出售项目分别占比集团在全球和中国的购物中心资产规模的4%和7%，交易的影响并不大。而这一交易也符合凯德始终奉行的积极资产管理策略——出售成熟资产和收购成长性资产并举。

双策略并举

在出售成熟资产之后，凯德在收购成长性资产上的动作颇大。

2018年6月，凯德以57亿收购重庆两江春城项目；8月，以20.53亿竞拍获得位于广州市增城区两宗地块；11月，以8.82亿元竞得位于广州科学城核心区的商业商务用地，将打造为凯德在广州首座含办公楼业态的综合商业项目。

竞得广州科学城地块仅1天后，11月13日，凯德又以127.86亿元的价格成功摘牌上海星外滩开发建设有限公司100%股权，入驻北外滩，将“上海最高双子楼”纳入囊中。而4天前恰逢郑州凯德广场金水店正式更名为“印象汇”，可谓“辞旧迎新”。

2018年，凯德收并购金额逾人民币300亿元，其前三季度-33.06亿新元（约合人民币-166.15亿元）的投资现金流大大超过2017年全年的-17.70亿新元（约合人民币-86.43亿元），意味着凯德在2018年的投资现金支出大大增加。

2019年开年刚7日，凯德又斥资27.52亿元向海航集团收购位于陆家嘴核心商圈的上海浦发大厦约70%面积，包含办公楼8-19层和21-32层，地上总建筑面积为4.18万平方米。

至此，凯德已是在上海拥有/管理的最多商办面积的外资开发商。

对上海的强势布局，是凯德持续深化中国五大核心城市群（北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市）策略的体现。

事实上，凯德在2017年即开始了对上海、广州的重金投入：2017年6月和12月，凯德收购上海国正中心和五角场商办地块；2017年11月，以35亿的代价收购广州乐峰广场。

而依附于这些核心城市，凯德推行的产品策略是“综合体策略”。“综合体战略是凯德面向未来的部署。”凯德集团总裁（中国区与投资管理）罗臻毓曾对外表示。凯德以融合自身优势商业项目为特点，配以住宅开发，能更好地发挥自身优势。

凯德自2013年推出“综合体战略”，到2017年开花结果——杭州来福士、武汉凯德·西城、上海长宁来福士、深圳来福士等六大综合体相继开业，在提升凯德在华购物中心净物业收入的同时，亦提高了自身所持物业的质量。凯德不仅瞄准了核心城市拥有高消费水平及多层次需求的人群，同时围绕商业打造综合体，创造更丰富的收入来源。

而凯德在华最贵的单体项目“上海最高双子楼”亦将打造为来福士，这是继上海来福士、长宁来福士后，凯德在上海落地的第三座来福士，并计划于2019年下半年开业。

短时间内打造三座来福士，对凯德来说投入不小。“倒逼”凯德的，是更多同行们开发的已开业或即将开业的商业综合体。包括备受关注的晶耀前滩、陆家嘴中心L+Mall，以及新天地广场、上海徐汇区的国贸汇ONE ITC等。

“我们看到越来越多的本地开发商往商业地产发展了，目前上市的国内房地产公司有百分之八九十的业务都在住宅，他们会进入其他领域，住宅的百分比会随着时间的推移往下降，其他的往上增，这是寻求更平衡更稳健发展的部署。” 罗臻毓曾对外表示道。

逆市而为

如今以开发者，拥有者和管理者自居的凯德，在1994年初入中国时，基本以住宅业务为主，与国内的开发商相比，凯德并没有太大的优势。转机出现在2000年前后，凯德转战商业地产且发展至如今的庞大规模，目前形成了二八比例，20%是住宅，80%是商业地产。

凯德逐步将中国区发展为海外最大市场，在中国的资产份额占集团总资产40%左右，已在中国41座城市自持或管理超过180个项目，总开发规模约2200万平方米，管理总资产超过2000亿元人民币。

2018年频繁的大手笔投入，令凯德在紧缩的房地产市场环境下看似是个异类。然而，外资投入金额占比的增加，使得凯德的“逆市而为”看起来合乎逻辑。据评测机构分析称，近年来自境外养老、教育、保险、国家主权基金等这类追求长期稳定回报的机构投资者，认为目前中国一些城市大宗物业市场能够获得长期稳定的回报，因此促使了外资的进入。同时，罗臻毓早在2015年就对外表示，对深耕中国这一核心市场的长期展望抱有信心。

此外，罗臻毓也指出，相比数量和规模，凯德追求一定的成长稳定性和回报是最重要的。2019年，凯德还将延续“核心城市群策略”与“综合体策略”，计划拓展更多一二线资产，包括土地和商业地产。除了开发和自持，凯德房地产基金管理业务的规模与水平亦在2019年迎来了新的提升。

2019年1月14日，凯德与淡马锡达成交易，以110亿新元（约人民币549亿元）收购其附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份，继2018年开年后再次成为商业地产大单交易的主角。

凯德预计，收购完成后，凯德集团管理的资产总值将超过1160亿新元，提前跨越式实现2020年管理资产达1000亿新元的目标；其收入将从2.28亿新元猛增到3.37亿新元，增长率为40%。