8.5小时 366轮 大江东年关大红！融创34.6亿斩获地标
2019-02-01 19:42 | 浙江新闻客户端 | 记者 章嵘嵘
年关已至，大江东新城新地标则刚刚诞生！
融创以34.65亿元竞得核心区商住地，除住宅组团外，两座超百米双子塔楼将成为大江东新城最耀眼的天际线。
作为大江东2019土地首秀，这宗地块吸引了绿地、龙湖、旭辉等多家房企“超预期”竞价， 最终历时8.5小时，大战366回合，8732元/㎡楼面价成交，溢价率32%，住宅部分实际楼面价为10284元/㎡。
从价格看，此次地块基本与历史同类地块持平；而从测算的住宅部分楼面价看，10284元/㎡的住宅楼面价还低于其北面的卓越项目。
大江东新城2.1成交地块指标表
本期关注点：
1、楼面价8732元/㎡ 融创首入大江东
2、宏观政策+微观楼市双利好 大江东预期提升
3、2019年大江东计划出炉 11宗地块抢先看
结果综述：
核心区249亩商住地由融创以总价34.65亿元竞得，楼面价8732元/㎡，溢价32%。
根据浙报传媒地产研究院测算，住宅部分实际楼面价约10284元/㎡，毛坯保本房价测算约1.6万元/㎡。
成本测算方式：
①商业部分地价5000元/㎡；②高层住宅建安成本4000元/㎡；③地块商品房户均120㎡、车位售价18万元/个、车位比为1：1.2；④财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%；⑤幼儿园建安成本3700元/㎡。
核心区北一路北商住地块实景图（摄影/曹杨）
8732元/㎡溢价32% 融创首入大江东
8732元/㎡拿下大江东核心区249亩商住地，无论是对于融创还是大江东新城，都是双赢局面。
其一，地价相对划算。此次出让地块无配保要求，但本身占地面积大，且商业占比达29%（约11.65万方），故地块起价相对较低，最高限价仅9899元/㎡。
最终地块成交总价34.65亿元，成交楼面价8732元/㎡，基本与东面同属性的商住项目龙湖·江与城8017元/㎡地价持平（商业部分需自持32%）；而若商业部分地价按5000元/㎡计算，住宅部分实际楼面价为10284元/㎡，低于北面1公里处的卓越项目13051元/㎡地价。
目前核心区仅龙湖·江与城还有住宅可售，旭辉宝龙·东湖城、大江东宝龙广场住宅均已售罄，2018年下半年以来区域高层精装价格基本在1.72万元/㎡，洋房价格2.0万元/㎡，联排价格2.7万元/㎡，而融创项目测算的毛坯保本房价约1.6万元/㎡，地块盈利空间可期。
其二，品牌实力+核心区位，相得益彰。得主融创，入杭六年已在杭城东西南北全面布局，2018年末开始，融创在11月以48.6亿元拿下运河新城姐妹宅地，又在新年1月以33.4亿元收购美浓小镇，土地市场表现十分突出。
此次首入大江东，竞得249亩大地块，既是机遇也是挑战。一方面地块体量大，有一定货值，也正符合了融创在杭的首要目的——保证有足够的子弹可以打；另一方面，地块配建要求高，尤其是两宗商地需打造超百米塔楼，商业体建设的成本、技术、经验等方面有一定考验。
当然，新晋项目位于大江东核心区位，也是未来新城的行政、经济、文化中心，优质区位也将成为融创的一大助力。
宏观政策+微观市场双利好 大江东预期提升
2018年大江东新城紧抓市场机遇，无论是土地还是新房，都呈现稳步提升态势。
土地市场供应均衡，成交均价逐年提高，优质地块受大牌房企青睐；新房市场有快速发展，多个热点楼盘热销，全年成交59.44万方，仅次于2016年成为次新高，同比上涨57%，均价上涨至17002元/㎡，增值空间值得想象。
区域住宅环境日益改善，市场驱动作用明显。2018年杭州八区商品住宅成交面积排行榜中，东湖城、大江东宝龙广场位列前十，未来海岸、江与城也是首开即罄。
除微观市场利好外，宏观政策还有一枚“彩蛋”。
大江东与下沙“联姻”或许只差一个官宣。1月初，杭州市委十二届六次全会上，提及要完成大江东产业集聚区和杭州经济技术开发区的整合。1月22日中国杭州政府官网发布杭州大江东产业集聚区（杭州经济技术开发区）最新任命通知，进一步落实了大江东与下沙的整合动作。
大江东与下沙，都是产城融合的典范，同时在战略发展、新城区位、交通网络、经济产业等方面都有协同发展作用，融合共生，新城预期将进一步提升。
大江东新城2019年计划地块表
2019年计划出炉 11宗优质地块抢先看
2019年大江东新城供应计划出炉，共计11宗优质地块，合计土地面积达1336.5亩，其中仅1宗商业商务用地，其余均为涉宅地快。
计划地块涉及滨湖、临空与高铁枢纽三大板块，位于核心区的滨湖板块是重中之重，推出7宗涉宅地，且多有地铁站点与中央水景公园加持。
如核心区青西三路商住北地块，与此次融创项目隔中央水景公园（规划）遥相呼应，地块土地面积246亩，是区域内第二大涉宅地块，同时也拥有集中央商务区、中心商业区以及中央居住区三大核心资源于一身的优势区位。
又如义蓬路西宅地、塘新线南商住地等4宗涉宅地快（为表中4-7号地块），交通优势极为明显，与地铁7号线塘新路站零距离对接，北面1.5公里即青六路站，可与8号线进行换乘。
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