首创钜大成立30亿房地产改造基金，欲掘金投资物业

记者|傅林林

1月29日，首创置业股份有限公司及首创钜大有限公司同时发布公告，与北京盛煦、北京昱盛及北京魔博成立基金以投资于房地产改造项目，基金的总资本为30亿元。

该基金的名称为宁波首钜翌明投资合伙企业（有限合伙），首钜和北京盛煦为普通合伙人，上海钜礐、北京昱盛和北京魔博为有限合伙人，该基金目的是投资于北京、上海和其他一线城市内，具备地段优越、交通系统便利及拥有租金增长潜力（改造后）特点的改造项目。

据资料显示，北京盛煦和北京魔博均由上海盛煦企业管理咨询有限公司全资拥有，北京昱盛则由北京盛煦全资拥有。

而上海盛煦企业管理咨询有限公司在存量地产的收购、改造和运营管理上积累了丰富的经验。去年3月，其下属的盛煦地产与融创中国上海区域公司共同成立了国内首支存量资产并购基金，总规模为200亿人民币，主要用于收购核心城市（北京、上海、广州、深圳）成熟片区物业资产以及二线城市核心地段特殊物业资产，通过资产管理改建为适合项目定位的商业、办公及公寓产品对外出租，通过长期的、良好的经营及资产管理来提升物业价值，产生稳定的现金流，通过未来退出获取资产管理收益以及项目资产升值收益。

当时，融创上海区域总裁田强表示：“上海的住宅和商业物业价格剪刀差确实过大，有时候买商业物业甚至比买地还要便宜。而且过去十几年粗放发展，很多物业规划设计、功能定位、运营管理、资本结构有很大问题，有很大的提升空间，这正是融创的机会。”

而在北京也是如此，一位开发商人士向界面新闻表示，“北京商业、写字楼市场将迎来一波行情，原因是北京的资产价格还很便宜，这是一个被低估的市场，现在如果有单价一万多的商业办公可以闭着眼睛买。”

根据公告，这笔基金首创钜大（透过全资附属公司上海钜礐及首钜）将出缴的资本总额将为7.5亿元，占该基金规模的25%，包括以普通合伙人身份出缴1000万元及以有限合伙人身份出缴7.4亿元。

另一方面，盛煦订约方将出缴的资本总额为22.5亿元，占该基金规模的75%，包括以普通合伙人身份出缴人民币1000万元及以有限合伙人身份出缴22.4亿元。

首创表示，该基金在成立后不会成为首创钜大的附属公司，而该基金的财务业绩将不会并入首创钜大的账目。

此番首创钜大与其合作成立基金，除了有投资需求外，与奥特莱斯项目也可产生协同效应。

截至2018年上半年，首创钜大累计持有及管理的奥特莱斯项目有16个，该版图还在持续拓展之中。公开资料显示，在2018年下半年，首创钜大在广西南宁、福建厦门均斩获土地，拟打造奥特莱斯项目。

首创钜大半年报显示，上半年实现营业收入23.7亿元，同比增长43%。不过，奥特莱斯快速扩张也会出现经营两极分化的现象，去年11月，首创钜大旗下的上海钜礐投资管理有限公司就将长沙欢乐天街投资有限公司30%股权在交易所挂牌转让，该公司下属的资产便是长沙奥特莱斯，该公司净利润为-5.09万元，资产总计4.06亿元，负债总计1.37亿元。

值得注意的是，在传统住宅开发受到政策严格限制的情况下，各大房企都在加强商业地产运营能力的提升，再加上龙湖、华润等企业一直在商业地产领域有着成熟模式和不俗的业绩，首创钜大所面临的挑战仍旧很大。

另外，传统的商业地产商也在纷纷谋求轻资产化，万达此前在这条路上实行的是以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式，2018年新开业的万达广场数量达到49个，其中轻资产项目达到了19个。而在2017年，大悦城地产就与新加坡政府投资公司(GIC)等多名知名机构投资者共同成立境内、外并购基金，初步投资金额约为人民币114亿元，这是集运营与投资为一体，运营机构同时作为基金管理人，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链。

去年12月，首创钜大申请的“中联一创—首创钜大奥特莱斯资产支持专项计划”成功获批，并将于深交所挂牌发行。该资产支持计划，是以奥特莱斯为底层资产的REITs产品，申请发行规模为100亿元，由戴德梁行做为评估及调研机构。

去年10月，首创钜大与首创置业签订不竞争契据，首创钜大承诺不于中国开展任何住宅、写字楼及酒店物业的开发、销售、租赁及管理；也不会于中国从事任何非奥特莱斯零售用途物业（持有或将来持有作销售物业）的开发和销售，但首创置业委托的相关物业除外。

重新梳理之后，首创钜大作为投资物业平台的角色更加清晰，首创置业未来将仍旧以销售物业为主，而此次成立的基金以及发行REITs产品，也正是首创钜大在这一角色中新的尝试。