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一线城市二手房价格失守 “买房必赚”的时代正在远去

来源:usportnews 编辑:U体育 所属栏目:亚博体育 时间:2019-01-26 19:26:45
本文由亚博2019年01月26日转载报道:

中国楼市 " 买房必赚 " 的时代正在远去。

以一线城市为代表,京沪深豪宅抛售、二手房业主让利、成交低迷…… 2018 年下半年至今,房地产市场低迷已逐渐传导至二手房市场。

21世纪经济报道的调查显示,近一两个月来,一线城市业主也 " 扛不住 ",降价的案例比比皆是。

房地产保值增值的神话被打破。背后原因在于," 杠杆买房 " 的黄金时代终结。作为投资标的,房产的变现能力、流通性逐渐下降,和成交量价的表现一样,开发商、经理人、业主的心态持续焦灼。

更深层次的原因则是,限购限贷政策抑制需求,人口红利也到达临界点,供需结构发生深刻改变,增量市场进入了拐点。

未来,房地产调控大幅放松政策的可能性甚微。多位业内人士预计,信贷偏紧仍然是长期趋势,而房地产税、土地制度等长效机制也将逐步完善,中国住宅市场有望向居住回归,房企纷纷挖掘存量市场新的增长点。

二手房降价潮

深圳业主张先生在 2016 年买入龙岗中心城某大盘一套房,时值深圳楼市巅峰时刻,那时他无论如何也不会想到,手中房产在持有的两年间不断贬值。

" 小区刚卖出了 89 平方米的二手房,334 万,2016 年买价是 387 万元 ",张先生说道。据记者了解,这个项目二期开盘均价 4.3 万元 / 平方米,如今成交价约 3.75 万 / 平,降幅达 13%。

在北京二手住宅市场,也出现了部分业主急售房源。记者从贝壳找房获悉,北京太阳宫附近某小区一套两居房源从 1250 万元降至 1190 万元,下降 60 万元,另一小区一套三居室则下降 100 万元,而最高跌幅在地铁 10 号线某小区,单套三居室直降 182 万元。

" 北京已经跌了一年多了,豪宅更是基本没有什么成交 ",中原地产首席分析师张大伟对记者表示。

焦虑的张先生只是众多一线城市二手房业主的缩影。时近 1 月底,二手房市场延续 2018 下半年的低迷状态,一线城市仍是二手房价下行调整的重创之地。

而豪宅的有价无市则尤为显著。日前,有消息称,上海浦东陆家嘴世茂滨江花园近 20 套豪宅 " 严重低于市价 " 抛售,业内哗然。

安居客即时数据显示,世茂滨江花园两片区的挂牌均价为 9.03 万元 / 平方米,而目前仍有 5 套低于 7 万元 / 平方米的房源正在挂牌,每套均低于市场价 100 至 200 万。

数据还显示,世茂滨江花园均价从去年 5 月份以来,已连续九月下跌。

在深圳这个楼市 " 风向标 ",以深圳湾和东部华侨城为代表的豪宅和别墅,也同样沦陷。

继东部华侨城天麓爆出业主亏本千万出售房源的传闻,深圳湾豪宅片区皇庭港湾也有个盘直降 300 万元售出,印证了在深圳 " 买房必赚 " 的定论或被颠覆。

而对于豪宅抛售这个关注点,美联物业全国总监何倩茹表示,其实各类房产都有劈价出售的案例,只是豪宅降价的数额更受人关注。

" 从去年第四季度开始,确实多了一些降价比例较高的二手住宅。" 何倩茹告诉 21 世纪经济报道记者,目前能卖出去的二手房,大部分都是降价的,幅度大部分在 5% 至 10%,少部分在 10% 至 20%。

二手房市场数据同样凸显了市场低迷。根据乐有家和深圳市规土委的数据,2018 年深圳二手房成交价格和数量在下半年呈现明显缩量下跌,四季度的成交量均在公认的 5000 套 / 月的安全线之下,12 月更是跌破 4000 套。

深圳中原数据显示,二手房成交均价方面,深圳已连续四个月下跌。成交数量上,截止至 12 月 23 日,深圳 12 月二手住宅累计成交 2699 套,相比 11 月的 4175 套减少 35%。

从二手房价格看,广州更是在一线城市中 " 领跌 "。国家统计局数据显示,2018 年 12 月,一线城市二手住宅销售价格环比下降 0.3%,连续四个月下跌。其中,北京、上海、广州和深圳分别下降 0.2%、0.3%、0.4% 和 0.3%。

换房链条被阻断

多位地产研究人士指出,二手房市场陷入低迷状态,政策调整是主要原因。

就深圳而言,在 731 新政后,深圳楼市遭受重创,加上经济下行压力增加,市场预期向下。

在政府严格限价、限贷下,一二手房价倒挂现象明显。此外," 三价合一 " 政策提高了换房成本,二手成交陷入低迷。

诸多业内人士向记者表示,一线城市二套房首付大多高至 60%-70%,使一大部分有换房需求的购房者只能趋于观望。

高企的二手房税费也成为了交易双方的负担。" 税费高一直都存在的,且没有取消的可能性,购房者只得接受 ",深圳链家研究院院长肖小平向记者表示。

肖小平进一步指出,除调控政策抑制需求外,对涨幅的预期是影响市场的关键。" 在经济下行的预期之中,会让广大购买者有一个观望的姿态,购房更加谨慎。"

肖小平表示,市场普遍认为国家调控房地产的预期较大,涨价没有空间,购房者在这种前提下便会放缓决策。

由此可见,哪怕是在深圳楼市,消费者也不再有 " 投资房产必赚 " 的信心。

此外,年末房地产开发商巨量新盘入市,一定程度上影响了二手房的成交。

以深圳为例,华强城、万科星城开盘共推 4000 多套房,最终卖出约 2000 套。万科、风轩和鸿荣源壹城中心等也在年末撒网拼业绩。

据 21 世纪经济报道记者不完全统计,2018 年 11 至 12 月,深圳有至少 30 个新盘入市。在新房限价和开发商促销打折活动加持下,置业新房者明显居多,加剧了二手房市场的低迷。

在房贷首付、税费以及新房促销的三重压力下,12 月的二手房交易陷入低迷。

根据乐有家和深圳市规土委的数据,2018 年深圳二手房成交价格和数量,尤其是下半年以来呈现明显缩量下跌,四季度的成交量均在公认的 5000 套 / 月的安全线之下,12 月更是跌破 4000 套。

中原地产首席分析师张大伟预测,2019 年,如果不出现明显的房地产政策变化、信贷政策变化,市场的下调难以避免。

" 杠杆买房 " 时代终结

" 房价关键看信贷 ",张大伟指出,在流动性收紧背景下,房地产资产的变现能力偏低,买房尤其是非核心城市已不再是稳妥的投资选择。

央行最新数据表明,2018 年末,人民币房地产贷款余额 38.7 万亿元,同比增长 20%,增速比上年末低 0.9 个百分点;全年增加 6.45 万亿元,占同期各项贷款增量的 39.9%,比上年水平低 1.2 个百分点。

此外,截至 2018 年末,个人住房贷款余额 25.75 万亿元,同比增长 17.8%,增速比上年末低 4.4 个百分点。

个人房贷余额持续收窄,居民购房杠杆也进入了下行通道。据易居研究院测算,2018 年三季度,全国居民表内购房杠杆率为 31.3%,环比下降 0.6 个百分点,同比下降 6.5 个百分点。

而从历史数据来看,2016 年四季度居民购房杠杆率达到 2010 年以来最高位,为 44.1%。2017 年一季度,该指标小幅回落至 43.8%,此后 6 个季度连续下行。

这意味着,随着信贷政策不断缩紧、流动性因素的影响,居民加杠杆的空间已经极其有限,房产的变现能力转差。

直到 12 月,一直气氛紧张的楼市有了些松绑的迹象,各地政策动态明显减少,人们对楼市的预期也因此改变。

融 360 大数据显示,12 月,全国首套房贷款平均利率为 5.68%,相当于基准利率 1.159 倍,为全国首套房平均利率 23 个月以来首次出现下降。北上广深等热门城市的首套利率均值均有不同程度下降。其中,深圳由基准上浮 15% 下调到了上浮 10%。

何倩茹预计,2019 年房贷执行利率将下调,会对整体市场产生较大影响,但重点还得看下调幅度有多大。

她进一步指出,除房贷利率外还有其他因素会影响市场成交量的变化,虽利率调整有利好因素存在,但不代表成交量就会上升。

以深圳为例,"2019 年全市二手住宅的成交量将现下行压力,全市二手住宅成交量降幅预计大概为 5%-10%",何倩茹称,二手房价难以大幅上涨,预计 2019 年房价涨速将放缓。

张大伟则指出,全国房地产市场的政策底部已经出现,未来大幅度全面宽松可能性不大,信贷将依然处于偏紧的环境中,限贷政策将严格执行,但对于自住需求的合理信贷有所倾斜,也是 2019 年最有可能的房地产政策变化。

对于投资者而言," 杠杆买房 " 的时代或将一去不复返。

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