掌上春城讯根据昆明市规划局发布的详规修改公示，潘家湾小新村城中村改项目约105亩土地于近日调规，该地块位于昆一中学校对面，算是昆明市中心极其难得的名校旁旧城改造地块。本次控规调整，主要是将昆明体育馆东面原规划的三宗土地调整为四宗，并全部改为商住混合用地。
本次涉及调规的小新村城改地块东至西昌路，西至昆明市体育馆，南至人民西路，北至昆一中，面积约105亩。按原规划，地块内含2宗约97.89亩商住混合用地，配套派出所、社区卫生服务中心。含1宗约5.3亩的住宅用地，要求配建1所9班幼儿园。根据最新的规划，地块内的住宅用地将全部取消，土地将被划分为4小宗商住混合用地。
具体来看，位于昆华路南面、紧靠昆明体育场的地块面积为13229平方米（约合19.84亩），容积率为4.5，建筑密度为34%，绿地率为33%，混合比例为11%：89%。位于昆华路与西昌路交汇处的地块面积为14362平米（约合21.5亩），容积率为5.28，建筑密度38%，绿地率为24%，混合比例同样为11%：89%。
位于昆明体育场旁、人民西路北侧的地块面积为22257平米（约合33.4亩），容积率为4.81，建筑密度46%，绿地率22%，混合比例为49%：51%。人民西路和西昌路交汇处的地块面积为18927平米（约合28.4亩），容积率为5.14，建筑密度59%，绿地率23%，混合比例为76%:24%。
小新村城改项目地处昆明一环人民西路旁，地块附近有地铁3号线市体育馆站和潘家湾站，与地块一路之隔便是名校昆一中和云大医院，到翠湖的直线距离只有700多米，距南屏步行街也不过1.6公里，旁边又有昆明体育馆和体育场，拥有一流的教育、医疗、运动健身、休闲娱乐和商业购物资源，可以说，项目一旦正式启动开发，无疑将是目前昆明最牛的学区楼盘。当年，中产地产曾在此地开发了一个袖珍楼盘桂花苑，抢购者甚众。这个项目如今被小新村城改项目地块包围，在一定程度上也对小新村整体开发造成不利影响。
正因为小新村地理位置极其优越，所以很早就吸引了投资人的注意，改造工作也早在2009年就已启动，但因拆迁难度大，原来的社会投资人华虹投资选择退出，之后，碧桂园、招商蛇口都有意接手继续开发，但最终都没有下文。截至此次调规前，虽然小新村城改项目靠近昆一中的一期地块早已基本完成拆迁，可由于靠近人民西路的广电局宿舍区等（二期地块）未能动迁，开发工作一直止步不前。
此次调规后，原来规划的三宗土地被一分为四，并全部调整为商住混合用地，各地块规划条件基本接近，容积率相似，具备分期开发建设的条件。靠近昆一中，已经完成拆迁的地块有可能先行启动。
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